图片源于：https://www.winnipegfreepress.com/business/2024/09/13/inside-the-boom-outside-the-perimeter
多年前，德卢卡家族在麦克唐纳市定居时，邻居只有一些土狼。
这个创业家庭决定在温尼伯市郊外的一个田野上建立他们新的42,000平方英尺的市场和仓库，名为德卢卡南登陆。
然而，德卢卡仍然心存顾虑：人们愿意为此走更远的路吗？
当然，在麦吉尔瓦大道的另一侧有一些工业企业，Brandt Tractor在那儿已经营业数十年，还有其他更靠近城市的商家，但这一地区大多仍是农业用地。
在动工之前，这家人请了一位牧师为他们未来的家进行祝福。
德卢卡表示：“我们当时就在水泥部分……看着这个被压低的农田，周围有许多水洼。”
“这需要一些眼光。”
这已经是八年前的事了。
如今，德卢卡已经无法记清他们的邻居有多少了。
最近，麦克唐纳市内的奥克布拉夫以及温尼伯西侧的其他市镇正在经历工业和住宅的蓬勃发展。
罗瑟市是一个拥有中心港的地方，这是一个大规模的三模内陆港，海丁利也经历了类似的增长。
2016年，麦克唐纳市的评估（或估计市场价值）为7.7亿加元。
今年，其评估值已达到11.9亿加元。
与此同时，该市的商业评估在2023年至2024年间增长了4.12%——从2.659亿加元增至2.773亿加元。
朝北前往罗瑟市也是同样的增长：2016年，该市的整体评估为6.35亿加元。
而今年，这一数字已超过一倍，达到13.7亿加元。
海丁利的整体评估目前为6.64亿加元，较2016年的4.19亿加元有所增加。
该市的市长认为，增长的一半来自现有物业价值的增加，另一半则来自新发展。
CBRE温尼伯的总经理保罗·科恩尔森表示：“随着城市向外扩展到这些农村市 및路以及周围地区通行无阻……这显得越来越合理。”
“这里的需求非常强劲。”
根据CBRE的数据显示，在过去四年中，麦克唐纳市的工业和商业待售面积增长了25%，尤其是在奥克布拉夫及其周边地区。
在罗瑟市，待售面积在同一时期增长了30%.
按照CBRE的测算，海丁利的供应量几乎增长了20%。
相对较低的税收、便宜的土地、更快速的许可流程和良好的交通通达性，都是这些市镇受欢迎的原因。
这里没有商业税。
“我认为温尼伯和加拿大的一些大城市相比，其情况是独特的……例如温哥华，土地被困住了，他们几乎没有空间了。”
“我们可以沿着我们的Perimeter Highway开车，向外看，看到空闲土地。我们有这样的机会去发展。”
前往奥克布拉夫，房产公司的广告标志迎接着沿麦吉尔瓦大道向西行驶的车辆。
有来自Colliers的328英亩农业用地待售。
Cushman和Wakefield Stevenson有82英亩的市场。
Terracon在麦吉尔瓦商业园推出了多个地块待售。
近年来，已经出现了一个、两个，现在是三个交通灯，出现在这条繁忙的街道上。
汤姆·克雷森在17年前开始收购土地。
他逐步收购160英亩，它们成为了麦吉尔瓦商业园。
他的公司T2K Enterprises预计在该地区再建设20年。
克雷森公司前任总裁选择在此开发是因为预期的居民增长和他愿望实现所需的时间。
“他们是一个好市政单位。”克雷森说。
T2K已经售出了超过24英亩的麦吉尔瓦商业园，至少还有44英亩正在开发。
一家医疗中心和幼儿园是其中租户，他们与住宅增长形成了互补。
奥克布拉夫的人口在2016年至2021年间增长了13.4%，达到了8,120名居民。
再加上临近成熟社区，比如就位于市内的怀特岭和林登伍兹——需求非常大。
T2K企业兴奋地看着南登陆商业园在对面扩展，首先是2017年德卢卡的出现，紧接着是滑冰训练中心等其他企业，如咖啡烘培商、面料零售商、专业服务开始在南登陆安家。
“你一直在寻找一个更大的客户来占据一块区域。”
“你第一次阶段总是最风险的。”
随后麦吉尔瓦商业园不久后也开始了开发。
Brandt Tractor公司的高层注意到增长，加快了他们的扩展计划。
Brandt Tractor的分公司经理彼得·保利克表示：“我们不想被挤在这里，而它真的开始爆炸了。”
他估计多百万的扩建计划提前了五年。
当Brandt在2000年代初开设时，它的面积为29,450平方英尺。
在秋季施工结束时，Brandt将扩展至65,190平方英尺。
展厅面积将翻倍，而零件仓库将扩大三倍。
Brandt在这个地区进行了“显著投资”，因为其方便的城市及高速公路访问。
不过，保利克表示，企业之间形成的社区是一个优势，但是交通增加却很困难。
他对麦吉尔瓦和Perimeter Highway交汇处拟建的加宽计划充满希望。
一个省级发言人表示，详细设计及施工预计将于明年开始，项目预算为1.5亿加元。
“最终，如果我们要成为一百万以上的城市，这些开发必须发生。”
“这对我们税基的增长以及销售都是重要的。”
“这对我们税基的增长以及销售都是重要的。”
计划中的路面方案包括一个临时阶段，麦吉尔瓦大道将在当前的西南路线向南移动。
最后的阶段包括两个桥梁。
“他们要建设的交叉口会改变奥克布拉夫的生活状态。”
ICI Properties的副总裁肯·扎卡里亚斯表示，他在这个社区居住了16年。
该公司在Perimeter Highway沿线正在广告轻工业用地。
第一阶段包括92英亩的农田，第二阶段将是第一阶段的两倍多。
目前的地块价格在每英亩350,000到425,000加元之间。
“这里的需求非常强劲，发展量却未能跟上。”扎卡里亚斯说，但利率和通胀慢下来影响了建设。
“这里的需求非常强劲，发展量却未能跟上。”
扎卡里亚斯选择在奥克布拉夫定居是因为更大的住宅用地及靠近城市。
他认为有“良好的机会”可以为老年人和首购者提供住房。
“当我们谈论南部Perimeter时，奥克布拉夫就是明星。”
未来的数十年——以及交叉口——可以沿着整个麦吉尔瓦大道走廊和前往布雷迪路以东进行开发。
詹妮弗·拉斯特在她位于Perimeter Highway上附近的Roxy的餐厅和酒廊观察到，麦吉尔瓦的交通日渐增长。
起初，她对流量从通过她21年老餐厅的客源分散感到不满。
“但后来我把它放在生活的现实视角来看。”她说。
“高速公路的扩宽是增长的一部分——我们无法否认。”
“我真的认为增长和发展对社区来说是非常不错的。”
常客仍会光顾，更多邻近的企业将为拉斯特带来新顾客。
对她来说，交叉口将会提升安全性，她见证了顾客从Roxy的餐厅驶出到麦吉尔瓦几乎发生事故。
不过，她仍然为被夷为平地的农田感到心痛。
她是一名当地居民，表示：“这让我心碎。”
“我们正在失去传统的文化。”
计划中的交叉口并未得到麦吉尔瓦沿线的一些土地拥有者的支持。
几位请求匿名的居民对他们的土地和企业被征用表示愤怒和沮丧。
“你对此几乎没有什么办法。”马克·安西乌说，他预计将有相当一部分农田被征用。
他在奥克布拉夫生活了63年。
“我想最终你只能希望这个过程……是公平的。”
他称赞该地区近期的商业增长是“资产”，并补充说，道路改善是必要的。
省级发言人在一份声明中表示，省政府的土地收购正在进行中。
鉴于增长，麦克唐纳市正在通过新的扩建项目将其水厂的能力翻倍。
市长布拉德·厄尔期待此项为期18个月的扩建计划明年春季启动。
这项扩建预计将耗资约2,000万加元，厄尔表示，省政府去年已宣布对该项目提供高达775万加元的资金支持。
“这对整个资本地区都是好事。”
鲁西的最新发展计划描绘了一段直至温尼伯边缘向北延伸的四分之一英亩，用于企业增长。
奥克布拉夫现有住宅以西的土地则为未来的住宅预留。
厄尔表示，奥克布拉夫的地理位置就在城市外，以其服务项目的一应俱全以及市政的“灵活性”是增长的原因。
他强调，农业用地仍是整体经济的重要支柱。
麦克唐纳市目前正在与因2021年发生的火灾而受损和被毁的企业纠缠在几起诉讼中。
受损的建筑物尚未重建。
厄尔拒绝对此事发表评论。
麦克唐纳市正在进行一项审查其应急服务的研究，预计将在冬季初完成。
厄尔表示，新的商业增长从财政和就业的角度对我们的纳税人都大有裨益。
“这对整个资本地区都是好事。”
罗瑟
在罗瑟市，数百万加元的交易已经成为常态，而非例外。
“每次我们开会，总会有新业务在中心港开发的内容。”市长肯·穆利根说，他怀疑罗瑟数年内可能会将其评估翻倍，并在接下来的五年内超过20亿加元。
中心港自他担任社区领导以来便已存在，但穆利根已经见证到其665英亩的铁路园区的发展，连接商业与温尼伯西北的加拿大太平洋铁路的主干线。
公路货运有限公司是铁路园区最新租户，为20英亩签署了一笔价值1600万加元的交易。
紧随其后，Fastfrate集团在25英亩的土地上花费了5500万加元。
“这将永远不会完成。即使一旦填满，我认为中心港始终会有一个不断变化的格局。”中心港加拿大首席执行官卡莉·埃德蒙森说。
这个开发项目总面积达到20,000英亩，与曼哈顿同样大。
其中，约60%的土地在罗瑟市，其余则在市区内。
由于增长，罗瑟市计划在五年内为员工开设第二办公室——并增加公用事业部门员工，以及建设新的消防局。
穆利根表示，水务供应可能会成为一个“挑战”。
省政府正在寻找更多的选择；目前，它从卡特尔和海丁利市供水。
罗瑟市的居民人数约为1,250人，他们大多是农民。
在Perimeter外，尚不愿意将农业用地转为商业用地，穆利根也同为一名农民。
“我们的农村市一直与农业相关，而……我认为，经过一段时间，这种模式将保持不变。”他说。
“我们的农业照料得很好。”
未来，住宅开发可能会在格罗塞岛和罗瑟社区附近出现，但水和污水基础设施首先需要确认。
他估计，中心港在市内的增长可能在未来五年内还会增加50%到75%。
“我认为对于曼尼托巴省来说，我们可以让整个地区非常成功。”穆利根说，并补充说，市政府与温尼伯、奥克布拉夫和海丁利的合作良好。
海丁利
海丁利的人口每年都以四到五个百分点的速度增长，正如预期的那样。根据2021年加拿大的人口普查，该市现有人口为4,331人，较2016年的3,579人有所增加。
“我们觉得这有利于社区在服务使用上保持一定的均衡。”海丁利市长吉姆·罗布森表示，社区领导人自1992年与温尼伯分开以来一直有着这样的愿景。
“（我们）并不想成为所有人需求的满足者。”
罗布森表示：“我们看着我们的愿景，确保……即将到来的发展的符合这愿景。”
似乎对海丁利所提供的生活方式的需求仍然存在；它努力保持小镇“半农村”的氛围，罗布森说。
在过去五年中，海丁利有219个住房开工，并且其商业评估增长约23%。
海丁利已有三个主要商业园区，施工进度在40%到60%之间。
“我们觉得这个城市的这一侧将在未来20年内扩张最多。”春山木材的总经理唐·亨泽尔说。
该公司占据了前出人意料的冒险空地，进入了Perimeter Highway旁的新建筑群。
“海丁利给了我们发展空间。”亨泽尔说。
该市的服务项目和相对较低的税率可能是其吸引商业的原因，罗布森说。
虽然目前的污水处理厂仍有能力，但海丁利正在考虑在其东南角建设新的水库，以适应增长。
去年省政府宣布向该项目提供高达400万加元的资金支持。
