图片源于：https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/tenants-fight-agi-cover-cost-report-sell-develop-bu-1.7313349
多伦多的一座公寓综合体的租户正在对一项超过指导限额的租金涨价申请展开抗争，原因是其近一半的费用用于环境评估，而该评估通常用于帮助房东出售或重新开发物业。
“这太荒谬了，”居住在靠近黑溪大道和艾格林顿大街的三座低层建筑中近九年的艾米·尼普（Amy Nyp）说。
“我们为什么要为与租户无关的事情买单？”
在没有获得安大略省房东和租户委员会（LTB）批准的情况下，安大略省的房东通常只能根据省级年度通胀租金增幅来提高大多数现有租户的租金。（今年，这一指导基准设定为2.5%。）
超指导增幅（AGI）允许房东每年增加至多三个百分点，以帮助覆盖重大维修和翻新等资本费用。
CBC多伦多早前报道指出，提交至LTB的AGI申请数量近年来大幅增长，租户倡导者将这一情况归因于企业房东利用AGI来最大化利润，以排挤长期租户。
但在这种情况下，租户及当地租户联盟争辩说，房东正将这一战略更进一步，声称一些费用不符合安大略省《住宅租赁法》的AGI标准。
“这对这里的租户来说简直就是对法律的公然蔑视，”约克南-韦斯顿租户联盟的共同主席基阿拉·帕多沃尼（Chiara Padovoni）表示。“这简直是对租户的侮辱。”
基阿拉·帕多沃尼认为，房东的AGI申请是在恶意中提出的，应该被驳回。
房东QMW公司在一份声明中表示，正在申请AGI是为了“回收与重大物业升级相关的费用，这些升级直接有益于租户。”
“AGI请求符合规定，允许回收改善租户生活标准的升级费用，而不是未来的再开发费用。”该公司在电子邮件声明中写道。
AGI申请是在2021年疫情租金冻结期间提出的，申请3.81%的AGI，以覆盖约647,000美元的费用，这些费用包括更换锅炉、屋顶、铺砌以及“场地修复”。
但根据支持申请的记录，仅约26,800美元的费用被用于处理在停车场下发现的污染土壤。这与评估发现的情况一致，只有在该物业被重新开发时，土壤才会对居民构成健康威胁。
观看 | 这些多伦多租户为何在抗争超指导租金涨价：租户指控房东申请租金涨价以帮助覆盖与重新开发相关的费用。
根据所提交的工程报告和发票，声称的“场地修复”费用中的其余部分实际用于场地的地球环境调查和评估。
QMW并没有在其对CBC多伦多的声明中回应有关已完成的修复工作的具体问题。
相反，它表示“近期的场地改进，包括修复工作，均已根据所有相关标准进行。”
环境场地评估是获得场地条件记录所需的重要步骤，该记录在物业重新开发前需向省政府提交——也可以为潜在买家提供物业的保证。
该调查和研究的费用由公寓楼的前所有者支付，该前所有者在将公寓综合体出售给QMW公司之前申请了AGI。
QMW已经从前所有者那里接手了AGI申请。
潜在的“危险先例”
将环境调查和研究的费用纳入AGI的做法引起了多伦多都市大学城市与区域规划学院助理教授内莫伊·刘易斯（Nemoy Lewis）的警觉。
“我从未见过这样的事情，”刘易斯表示，他研究住房的企业化问题。
“如果房东和租户委员会的裁决者批准这些费用，我们可能会设定一个危险的先例，因为这些费用属于非必要的支出。”
该申请目前正在LTB接受以书面提交进行的依据实质的聆讯。
约克南-韦斯顿租户联盟向CBC多伦多提供了一份副本，计划于周五向LTB提交最终的书面意见。
在意见中，租户们辩称，任何与获取场地条件记录相关的费用都不构成合格的AGI费用，因为该报告并未改善建筑物或居民的福祉。
“我们现在正处在住房危机之中，”尼普说，她决定在LTB就此做出裁决之前不支付增加的租金。
“如果这个AGI被批准，我就会面临要么这个月支付租金，要么吃饭的问题。”
如果涨价获批，尼普将欠至少1,000美元的追溯性租金，为期三个月的3%增幅自2021年11月起生效，继而再在2022年11月产生0.81%的增幅。
“这几乎就是一个完整的工资。”她表示。
计划翻新单元并出售物业
除了抗争AGI申请外，尼普和其他租户还担心房东对该公寓综合体的未来计划。
根据CBC多伦多审查的QMW公司内部投资者文件，公司的计划是在2021年逐步翻新115个公寓单元中的85个，以“实现更高的租金收入”，并最终在2028年前出售物业。
文档中指出，该公司已建立804,000美元的租户激励基金预算，以增加单位周转。
“我不想搬走，”住在该综合体超过十年的谢伊克·胡赛因（Sheik Husein）表示。“最大的担忧是我们将不得不流落街头，努力寻找有负担得起的租金的住处。”
谢伊克·胡赛因对房东未来的计划可能对他作为租户意味着什么表示担忧。
在他的声明中，QMW告诉CBC多伦多，任何房东为了提高租金而驱逐租户的说法都是错误的。
“任何居民的周转都是由于自然情况，而不是为了排除居民的策略，”该声明称。“我们旨在提供稳定的高质量住房，并遵循所有法规以负责任地支持我们的租户。”
2023年第二季度的投资者更新报告显示，自QMW购买该大楼以来，已有42个单元发生了周转，且截至2024年已翻新6个单元，导致这些单元的租金上涨了36%。
该报告还显示，房东已聘请建筑师评估该地点的重新开发潜力。
在其第二季度投资者报告中，QMW公司附上了一幅概念图，展示如何在公寓综合体内增加公寓密度。
（清晰公园报告）
报告中的概念图显示，有可能增加一个36层的公寓塔和一个9层的附加公寓。根据第二季度报告，房东将在下周就其潜在的重新开发计划召开预申请咨询会议。
与此并行，租户及其租户联盟正在争辩，LTB应拒绝整个AGI申请，声称环境评估的纳入意味着该申请是出于恶意提出的。
“因为这一过程的明显滥用，他们不应该通过这个申请成功地提高任何租金，”来自租户联盟的帕多沃尼说。
