图片源于：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-how-to-help-first-time-buyers-get-a-footing-on-the-property-ladder/
在疫情的第一年，温哥华首次购房者的数量在两年内增长了51%，这主要得益于极低的利率。
2018年，首次购买者的数量为1,530人，到2020年底，这一数字增至2,315人，根据加拿大住房统计项目的数据，由西门菲莎大学城市项目主任安迪·燕教授进行分析。
对政策制定者而言，更困难的部分在于如何通过政府激励措施将首次购房者吸引到一个高利率的市场。
当面临高昂的房价时，政策往往无效，尤其是在温哥华。
安迪·燕教授表示：“从这些数据中，我们可以看到这很可能是疫情时期极低利率的影响，而要在温哥华成为首次购房者，必须具备承受和维持债务的能力。”
“一步步走上房产所有权阶梯，实际上却是走进了一片债务之中。”
大卫·威廉姆斯，卑诗省商业委员会政策副总裁兼前加拿大银行高级经济学家表示，买家和政策制定者正面临过去几年中两个前所未有的繁荣，都是由联邦政府推动的。
一个是人口激增造成的需求冲击，另一个是家庭债务的冲击——自2020年以来，与住房库存抵押的信用借贷金额从1.6万亿加元增加至3年后的2.1万亿加元。
“我希望看到联邦政府关注他们控制的信用和人口增长的杠杆，”威廉姆斯先生说道。
政府已通过一些政策调整来吸引新的住房市场参与者。
3月底，加拿大抵押贷款和住房公司悄然取消了首次购房者激励计划，该计划因未能缓解高房价而颇受欢迎。
抵押贷款经纪人亚历克斯·麦克法登表示，该计划不仅无效，而且令人困惑，去年几乎没有看到首次购房者。
“从大多数账户来看，它是完全失败的，”他说。“人们以为这是一个首付援助计划，这会是一个更好的方案，这将非常有帮助。
但其实它是对抵押贷款数额的减免，基本上毫无用处。
这是一种股权贷款……并不能帮助购房者获得更多资格，这才是人们面临的问题。”
在四月份，联邦政府将RRSP住房购房者计划的提款限额从35,000加元提高至60,000加元。
首次购房者现在可以从他们的RRSP中提取这笔款项作为首付。此外，这些购房者现在有五年的时间开始还款，而不是仅仅两年。
首次购房者现在在购买新建住房的保险抵押贷款时也有资格享受30年的摊销期限。
之前的规定是，如果首付不足20%的购买价格，最多只允许25年的摊销。
麦克法登认为，物业转让税豁免政策应该会产生实际影响，但他对延长的摊销期并不热衷。
“它只适用于新开发的房产，我完全无法理解其背后的理由，只能激励那些人们不想购买的新开发项目，”他说。
“我认为这不会对普通人产生显著影响……至少在这个市场上不会。”
政策制定者鼓励首次购房者，因为他们在经济中发挥着关键作用，专家表示，拥有房产是积累财富和以股权为抵押借款的一种方式。
但政策也能将房屋变成投资资产，这对首次购房者反而不利。
抵押贷款经纪人埃坦·平斯基表示，政府只需做对年轻一代有利的事情。
“这是第一代人将不如我们的父母过得好，”平斯基说，他是一个千禧一代。“你可以说这是一个光学问题。”
他还表示，他几乎不再见到单个购房者购买他们的第一处房产，几乎所有的客户都是高收入的夫妻。
“在过去，你通常会看到一个人能够购买，现在绝大多数都是两个人都有不错的收入，并且他们都是在100万至150万加元的价格区间内购买。”
温哥华房地产经纪人哈桑·朱马表示，首次购房者为所购买的房屋支付的价格比以往有所提高，但这与政策没有关系。
“根据我的经验，首次购房者的购房价格上升是因为家庭财务支持的增加，无论是以增加的首付还是父母共同签署，帮助他们获得更大额度的抵押贷款，”朱马说。
他说，其他人则选择离开城市核心到其他地方购房。
例如，根据安迪·燕教授对物业转让税数据的分析，2020年只有508宗交易涉及符合税收豁免计划的首次购房者。
首次购房者被定义为在任何时候在全球范围内从未拥有过住宅的卑诗省居民。
在最近一次上调之前，该省只允许对价值最高为500,000加元的物业免税。
考虑到温哥华几乎没有可以在该价格范围内找到的物业，所以几乎无人申请，而符合条件的购房者在当年只占总交易的4.7%。
毫不奇怪，卑诗省的该计划在推出后在较便宜的市场上取得了更多成功。
根据安迪·燕教授的分析，更多的首次购房者在萨里、弗朗特乔治、阿伯茨福德和坎卢普斯等地利用了这一税收减免。
截至4月1日，该省提高了合格门槛至835,000加元的公允市场价值，这应该能够让更多首次购房者在温哥华获得资格。
“首次购房者最常见和最显著的让步之一就是购买地点的选择，”朱马说。
“绝大多数人已经被温哥华的价格甩在了后面。”
他并不感到惊讶，政府层面努力吸引首次购房者，尤其是在价格昂贵的城市核心。
“我认为他们意识到，直到今年，我们对首次购房者的激励措施基本上是不存在的，”朱马说。
“但其次，从政治角度看，激励首次购房者是吸引大众支持以及安抚几乎所有人的一种方式……这对于政府而言，提供首次购房者激励措施是一个双赢的局面，为他们赢得公众支持和未来的选票。”
