图片源于：https://cityhallwatch.wordpress.com/2025/03/15/jericho-lands-odp-referral-11mar-public-hearing-next/
温哥华市区计划者约翰·格罗滕伯格（John Grottenberg）手势解释即将到来的全市《官方发展计划》（ODP）将如何最终禁止公共听证会，如果它们符合2024年4月通过的《温哥华宪章》第18号法案。
同样，他确认如果杰里科土地的ODP在即将到来的公共听证会上获得温哥华市议会的批准，预计将在四月进行，此类禁令将适用杰里科土地。
这将是关于这一庞大的66座摩天大楼开发计划的最后一次公共听证会，未来关于杰里科土地的决策在公众视野中将基本消失。
请观看2025年3月11日温哥华市议会会议的简短讨论，链接在此： https://www.youtube.com/live/4BHhgbYssIY?si=b62L0wi-G_uv-gwo&t=8183。
（下面是所说内容的抄本，特此保存记录。）
即将举行的补选在4月5日
杰里科土地ODP的话题可能并且应该在即将于4月5日进行的温哥华补选中成为投票议题，补选将选出市议会的两个席位。
询问各党和候选人是否支持杰里科土地ODP，该计划将在选举后不久进入公共听证会。
他们是否认为在这一过程中过滤掉许多温哥华居民的声音和提出的替代方案，是否是对决策过程的失误？
他们是否认为这一切都是正确进行的，他们将如何对这一计划在公共听证会上投票？
杰里科土地ODP的推荐报告已获批准，接下来是什么？公共听证会（可能在四月）
在2025年3月11日，温哥华市工作人员约翰·格罗滕伯格在首席规划师乔希·怀特（Josh White）的带领下提交了杰里科土地ODP的推荐报告，该报告获得市议会批准。
这意味着工作人员百分之百支持ODP的内容，建议市议会接受这一内容并将此ODP推向公共听证会。
然而，杰里科联盟（Jericho Coalition）在前一天发布的媒体声明中发言人苏珊·费舍尔（Susan Fisher）表示，“城市的网站承认ODP并非必需，而是应开发商请求而准备的，显然是为了帮助融资，可真正的原因显然是为了在这一可怕的项目面前消除任何有意义的反对。”
无论原因是什么，市议会应该否决这一ODP，并确保在这一巨型提案的每个阶段都能有充分的公共听证机会，如果这一提案继续进行的话。
杰里科联盟一直辛勤努力，提出更可持续和可负担的替代发展方案。
MST和温哥华市都对此没有回应，甚至没有承认他们的存在。
在同一声明中，发言人穆雷·亨德伦（Murray Hendren）表示，“温哥华历史上最大、最高、密度最大的住房开发，价值数十亿美元，根本不应该也不能在没有所有最重要细节的情况下通过一次公共听证会——即高度、密度和设计……温哥华市议会不应有权在这份草案《官方发展计划》存在模糊的情况下推进通过，而这份计划将所有事情都悬而未决，确实没有机会让居民和纳税人发言。”
关于杰里科土地ODP的推荐报告
通常，市议会通过的一组推荐报告是“同意”通过，甚至没有提出任何问题，之后几周内会举行公共听证会。
但这次在3月10日，该议题被从同意议程中剔除，供市议员莉莎·多米纳托（Lisa Dominato，ABC温哥华）和皮特·弗莱（Pete Fry，温哥华绿党）提问。
多米纳托议员询问何时市议会对大规模木材建筑和低市场住房的关注将得到解决，并对回应感到满意（见下方抄本）。
看到多米纳托的提问和工作人员的反应，不禁让人怀疑温哥华市议会为何认为开发公司MST应该免除提供可负担住房的要件。
多米纳托似乎认为，省和联邦的支持可以“增加低市场租赁的百分比”。显然，她并没有认真阅读文件。
文件中表明，MST可以在未获得省级和联邦的补贴的情况下，避免满足城市的可负担性目标。（见第2.51（a）和（b）节）。
因此，这些土地上的住房可负担性问题可能会处于悬而未决的状态。
对于温哥华市民来说，另一个应关注的问题是，ODP确认公共设施实际上将属于MST，而不是城市。
弗莱议员表示，市议会收到了许多信件，质疑如果通过杰里科土地ODP，所有未来的公共听证会将被禁止。
是的，工作人员证实这是事实。
但弗莱的回应基本上是“好的，谢谢”，随后联合ABC温哥华通过了推荐报告，推进禁止未来公共听证会的进程。
这些问题和工作人员的答复为公众监督在2024年由不列颠哥伦比亚省NDP通过的省级立法结果被消除提供了关键的见解。
对此事感兴趣的读者可以联系他们的MLA（这里是MLA查找器）和市议会成员（联系在这里）。
这些土地的实地仍在现任不列颠哥伦比亚省省长大卫·艾比的选区内。
关注即将举行的杰里科土地公共听证会，以及与温哥华《官方发展计划》的持续进程（预计于2026年6月通过，刚好是在2026年10月市选之前的几个月）。
4月5日补选的投票问题
即将于4月5日进行的两名市议会空缺补选（https://cityhallwatch.wordpress.com/by-election-2025/）以及即将开展的候选人会议是向候选人询问其立场的绝佳机会。
关于这庞大的杰里科土地开发，很明显ABC温哥华、OneCity和温哥华绿党在支持城市当前的巨大去中心化和消除公共听证会的多个重叠倡议（百老汇计划、UBC地铁延伸、官方发展计划、村落倡议、社会住房倡议）方面是相同的阵营。
我们正在寻求COPE候选人的评论。
为宜居温哥华的团队正在呼吁暂停并重新考虑这些方向，并寻求不同的解决方案和方法。
关于BC立法与温哥华的官方发展计划
2024年4月，不列颠哥伦比亚省NDP通过了第18号法案，修订了《温哥华宪章》，禁止如果重划申请与《官方发展计划》（ODP）一致，则无需进行公共听证会。
第18号法案是为使温哥华符合第44号法案（2023）而通过的，该法案是由房地产开发行业进行多年游说活动的结果，该行业基本上指责公民和市政当局对住房危机负责，并推动对于重划项目的预划分并禁止公共听证会。
在其他市政中使用“官方社区计划”这个术语，而在温哥华则称为“官方发展计划”（“一个针对未来20至30年及更长时间的土地使用和发展的长期政策”）。
部分基于乔伊·麦克法尔（Joy Macphail）2021年发布的“开启大门”报告所阐述的缺陷思维，省政府和温哥华市政府将社区与住房问题联系在一起，认为消除公共听证会是关键的解决方案。
然而，许多公民和社区团体，以及地方民主的倡导者，仍然坚信公共听证会提供至关重要的透明度、制衡。
如果一份ODP经过适当咨询制定，重划符合ODP的逻辑应更容易获得批准。
但在温哥华，市政府在草率推进准备全市ODP的过程中，没有认真对待相关程序。
（有关温哥华市如何目前为预划区和ODP的准备情况，请参阅“市政府在百老汇和坎比走廊计划区域进行的市政府主导的分区变更（重划）”），这令人不满，并应撤回。重新开始并妥善处理。
杰里科土地ODP是这一背景下的一个特定、迫在眉睫的案例。
市政府急于立即获得杰里科土地ODP的批准，尽管其内容模糊不清。
是什么促使这一ODP在四月前迅速获得批准？
人们有充分理由质疑为何在推荐报告中将这份可疑的文件贴上《官方发展计划》的标签。
显然，通过将所有杰里科土地嵌套在ODP中，土地产权拥有者和规划者正是通过这种方式故意试图使开发项目免受公共听证会的约束。
城市承认ODP并非必需，但却以开发商需要该计划用于融资为借口。
更可能的是，MST和城市正策略性地操弄系统，确保杰里科土地按照2024年修订的温哥华宪章第18号法案的规定覆盖。
真正的目标似乎是避免公共听证会和“麻烦”的市民意见。
杰里科联盟呼吁一种更宜居、适合家庭、可持续的方式，以产生更多的可负担住房（https://jerichocoalition.org/）。
当前，温哥华市政厅的当选官员和公务员，甚至没有提及他们的努力。
作为他们多年努力的另一个步骤，杰里科联盟在市议会考虑杰里科土地ODP推荐报告前一天发出了一份媒体声明。
该声明标题为：“杰里科联盟表示，仅在温哥华市议会举行一次公共听证会，对13000个单位、数十亿美元的摩天大楼开发而言是不可理喻的！呼吁市议会放弃杰里科土地草案《官方发展计划》，因为它将不要求对高度、密度或设计的更改进行任何公共听证会”。
没有一名市议会的成员甚至有勇气提及这一点。
关于土地交易和背后的开发公司的背景信息
杰里科土地的约四分之一仍归加拿大土地公司（Canada Lands Company），一家国有企业。换句话说，这仍然是公共土地，尽管CLC据称计划将其交给MST，这是一个营利性公司。
为什么CLC不保留这块土地，用于真正的可负担住房，例如合作社、共同居住等？
关于“出售”联邦土地其他部分的条款，2014年CLC财务报告中写道：“温哥华土地的公允价值约为3.07亿加元，通过无利息的应付票据融资，票据本金总额为2.21亿加元，以及MST贡献的资本……
该公司有义务偿还所有的应付票据余额，其中一部分将部分由合作伙伴的长期应收款偿还。这些合作伙伴的长期应收款将从MST/CLC合资开发的现金流中偿还。”
这通常被称为卖方回购（Vendor Take Back，VTB）抵押贷款，在这种情况下，金额为2.21亿加元，利率为零。
这意味着MST最终将以3.07亿加元购买这块土地，但在2014年仅在前期支付了8600万加元，其余部分由CLC以零利率贷款融资交给MST，待其在未来某个时间将其全额偿还（没有固定日期），此款项将从MST/CLC合资开发的30年期间的利润中偿还。
实际上，这是一项甜蜜交易，即以仅28%的土地价值支付，并让政府以零利率融资72%的土地购买价格，持续35年。
实际上，这是对MST的馈赠，而不是真正的土地出售。
考虑到MST以如此有利的条件获得土地，他们仍然可以通过较低的密度、更加社区友好的开发获得盈利。
所需的东西
现在最需要的是对所有这些进行尊重、健康和公开的讨论。
我们的当选官员和公务员，以及媒体，似乎倾向于避免任何与原住民相关的土地开发讨论。主要开发商隐蔽在主要的土著开发项目后。
行业派生的YIMBY活动者同样倾向于支持开发商的利益。
但在我们当前依然存在的公民社会中，我们的机构仍然有义务代表和考虑所有人的利益。
许多真诚的市民希望就此进行诚实和真诚的公共讨论，以及对和解与城市规划之间的关系进行讨论，尤其是在像杰里科土地这样的情况下，但这种愿望总是被上层有意识地压制和抹杀。
联合国《土著人民权利宣言》（UNDRIP）、加拿大真相与和解委员会（TRC）94项行动呼吁，或不列颠哥伦比亚省《土著人民权利声明法案》（DRIPA）中没有明确规定MST发展公司所提出的开发类型及其在杰里科土地ODP中的适用流程，即将于四月在温哥华公共听证会上提及。
是时候进行一次真诚和公开的讨论了。
以下是3月11日市议会投票通过推荐报告并将其推向公共听证会的结果。
在短暂讨论后，市议会全体通过了杰里科土地ODP的推荐报告。
敬请关注可能于2025年4月举行的公共听证会，这将是杰里科土地的最后一次公共听证会。
值得注意的是，市长肯·西姆（Ken Sim）缺席，ABC温哥华、OneCity及温哥华绿党一贯和全力支持市政府当前的庞大密度推进。
两个席位空缺（绿党的阿德里安·卡尔（Adriane Carr）和OneCity的克里斯汀·博伊尔（Christine Boyle）），引发了4月5日的补选，这是选民向市议会传达信息的稀有机会。
