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根据最近在安大略省高等法院的申请，Visionary Holdings Inc.（一家在纳斯达克上市的教育、房地产和科技投资公司）位于北约克的物业于8月下旬因与近6000万美元的抵押贷款债务相关而被置于接管状态。
该物业——位于多伦多Don Mills的Moatfield Drive 95-105号的五层和11层办公大楼——于2022年9月从Slate Office REIT收购，当时交易的“总对价”为1亿零700万美元，具体情况在随后的纳斯达克新闻稿中公布。
Visionary原本打算开发“Visionary University Town”，这被描述为一个“以数字艺术为主的综合大学设施，并辅以电影和动画制作”，根据发布的消息表示。
该物业曾作为IBM和Kraft Heinz在加拿大的总部，现在应该成为两栋学生公寓、餐饮设施和扩大的运动场的所在地。
目前，该物业的100%单位出租给15个租户，其中大部分与Visionary相关的教育业务，而最大的一家租户则是Hitachi Rail GTS Canada Inc。
为了帮助Visionary收购该物业，特别是Moatfield Drive 95-105号，Visionary获得了加拿大中国银行（BOCC）提供的6000万美元贷款，截止到7月4日，Visionary仍欠该银行59753654美元。
接管情况
8月1日，加拿大中国银行申请任命安永会计师事务所作为Visionary位于Moatfield Drive的物业接管人。尽管6000万美元的债务直到今年10月15日才到期，但BOCC在7月5日发出了要求信和意图强制执行担保的通知，理由是他们“不相信[Visionary]能够按时偿还债务”，根据BOCC风险管理副经理Donald Bridge的宣誓书披露。
截至目前，债务人尚未偿还贷款。
在申请中，银行列出了多个导致他们追求接管的理由，其中最引人注目的便是一项没有BOCC同意的510万加元的抵押登记在Moatfield物业的产权上。
这项未经授权的抵押权存在是银行迫切要求指定接管人的主要原因之一，因为在5月24日，1000386642 Ontario Inc.的律师向Visionary发出出售通知，要求在7月5日前支付510万加元加上约103,000加元的利息，否则将出售该物业。
在收到出售通知后，1000386642 Ontario Inc.与Visionary达成了一份宽恕协议，将潜在的出售推迟到8月底，因此BOCC急于在此之前任命接管人。
BOCC主张，在“透明和法院监督的程序中出售该物业”是非常重要的，以确保多个担保方的注册权益受到保护，并帮助保护现有租户的权益。
除了未经授权的抵押外，BOCC还发现Visionary未能向加拿大税务局（CRA）支付某些税款，导致CRA要求支付118万美元并在该物业上注册留置权——同样没有银行的同意，尽管该留置权后来被撤销。
此外，BOCC还声称该公司未能支付任何市政税，并允许一家总部位于密西沙加的建筑公司Arguson Projects Inc.设立建筑留置权未经过银行同意。
“BOCC非常担心，它必须通过自己的调查或第三方才了解到这些重大违约，”Bridge在宣誓书中表示。
根据Bridge的宣誓，BOCC还发现，Visionary的唯一收入来源是来自租户的租金，这令他们感到担忧，因为Bridge证明，银行认为Visionary未能清偿某些租户长达18个月的租金欠款——这一短缺可能“严重削弱BOCC的担保价值，”他说。
根据BOCC的说法，自2022年9月购买后，逾期付款的“上升趋势”始于2023年3月。自2023年3月以来，8月和11月有逾期付款记录，以及2024年3月至7月之间的五次逾期付款。当Bridge在8月1日宣誓他第一次宣誓时，原定于7月15日的付款仍然未支付。
此外，关于物业的维护和保养问题也令人堪忧。根据Bridge的宣誓书，地下停车库似乎存在结构和安全问题，这将需要70万美元进行维修——Bridge表示，“借款人似乎没有资金来满足其他财务义务。”
他表示，低现金流导致现场维护的减少可能会影响大楼的价值，从而进一步损害BOCC的地位。
在她于8月24日宣誓的声明中，Visionary的执行董事Fan Zhou声称公司已支付了所有租金和“绝大多数，甚至是所有”的维护费用，但未提及未缴纳的CRA和市政税、逾期付款、建筑留置权或510万加元抵押的问题。
STOREYS在周五下午在出版时联系了Visionary Holdings Inc.以获取评论，但没有收到回复。
此外，Respondent在8月24日提供的（明显不足的）材料原定于8月12日到期，因而违反了法院的命令，“尽管有充足的机会通过进入市场标准的宽恕协议来达成临时解决方案，但依然未能遵守”，Bridge在他的第二份宣誓书中指出。
Zhou还表示担忧，BOCC试图通过将物业出售给其中一个租户Hitachi Rail，来绕过Visionary。
在她的陈述中，她表明银行希望以6500万美元的价格出售物业——比Colliers评估报告所估算的8000万美元低1500万美元。
她担心，该披露“可能会导致公司股票价格大幅下跌，损害加拿大投资者的利益，并使中国银行受益。”
但当联系时，加拿大中国银行的总法律顾问Sean Yang告诉STOREYS，“Zhou女士提出的指控毫无依据且完全不实。”
该立场也得到了审判法官Penny法官的支持，她在她的裁定中表示，“这些论点的问题在于，它们完全没有依据。没有证据表明存在勾结。BOCC和Hitachi都坚决否认这些指控，”她说。“尽管接管将产生一些成本，但不会有‘困扰’的销售。”
在考虑案件事实后，Penny法官于8月27日任命安永会计师事务所为位于Moatfield Drive 95-105号物业的接管人。
安永将负责物业的管理和运营，以及促进其潜在的销售。
