图片源于：https://spacing.ca/vancouver/2025/02/17/s101s-what-is-a-development-pro-forma-and-why-should-you-care/
开发财务模型是房地产和城市规划中最重要但常被忽视的工具之一。
可以把它看作是开发项目的财务蓝图——它列出了在建立任何建筑之前的估算成本、收入和潜在利润。
开发者、投资者和规划者依赖财务模型来决定一个项目是否在经济上可行。
如果数字不符合，项目就不会开展。
但事情是这样的：财务模型不仅决定建筑是否会建造。
它们塑造了什么类型的发展发生——谁受益，谁被排除在外，以及一个项目是否为更广泛的社区服务或最大化利润。
如果你曾想知道为什么许多新开发项目倾向于富裕客户而非可负担住房，财务模型是一个重要的答案。
尽管它们如此有影响力，财务模型却常常密密麻麻、充满行话，让房地产领域以外的人很难理解。
而且，由于它们往往优先考虑财务回报而非社会利益，了解它们的运作方式变得尤其重要——特别是当你关注让城市变得更具包容性、可持续和宜居时。
让我们详细解析一下。
虽然财务模型因项目而异，且在不同的环境中有不同的细节，但一个强有力的开发财务模型通常包含六个主要组成部分：
土地和收购成本：土地需要多少钱？
这包括销售价格以及法律费用、税款和任何与重新规划或环境清理有关的费用。
土地通常是最大的一笔开支，而高昂的土地成本往往迫使开发者朝向豪华住房前进，以便使数字成立。
硬成本（建设成本）：这是构建项目的实际成本——劳动力、材料、许可证和承包商费用。
如果这些成本上升（例如，由于供应链中断），整个财务模型可能会发生变化。
软成本（“隐藏的”费用）：这些包括建筑师和工程师费用、市场营销成本、法律费用和项目管理。
软成本不总是像硬成本那样受到关注，但它们可能很快累积。
运营收入和费用：项目启动和运行后能赚多少钱？
这一部分预测租金收入、销售收入以及维护、物业管理和保险等持续费用。
如果一个开发项目预计无法产生足够的收入来覆盖其费用，那就不能继续。
融资和贷款成本：大多数项目都是通过贷款和投资者资本的混合来资助的。
这一部分列出了利率、贷款条款和还款安排。
开发者希望获得最佳融资条件，以保持成本低、利润高。
投资回报率和盈利能力：归根结底，开发者和投资者想知道：这个项目值得吗？
关键财务指标如净营业收入（NOI）和内部回报率（IRR）帮助判断一个项目是否经济可行。
如果预计的利润不够高，开发者可能会调整财务模型——通常通过减少可负担单位、缩小公共空间或提高租金。
在纸面上，财务模型只是一种财务模型。
但是在现实中，其结构——以及所包含和省略的内容——对城市产生了巨大的影响。
许多财务模型都是以利润优先的思维方式构建的。
这就是为什么开发者通常推动高端项目——豪华公寓、高档办公空间等等。
简单来说：这些项目是最具利润的。
与此同时，优先考虑其他方面的项目——例如可负担住房、公共设施、社会公平或环境可持续性——可能被搁置，因为它们没有提供相同的短期财务回报。
但情况并不一定要如此。
财务模型并非一成不变。
它们中的数字取决于许多假设——关于土地成本、预计利润、融资、公共补贴等等。
城市可以通过塑造财务模型（通过激励、区划政策或社区收益协议）来影响将要建设的内容和受益者。
因此，尽管开发财务模型看似仅仅是另一个电子表格，但它实际上是一种强大的决策工具，影响着邻里、住房市场和公共空间等等。
理解它的工作原理能够帮助我们提出更聪明的问题，比如：
为什么这个项目包含（或排除了）特定类型的住房？
融资成本如何影响所建内容？
哪些假设驱动所做的决定及其结论？
谁从这项开发中获得财政利益——而谁没有？
财务模型不会消失，但它们不必仅用于最大化投资者回报。
通过更多的透明度和更智能的政策，它们可以被用来创造服务于财务、社区和环境利益的开发。
总结：
开发财务模型是用于评估房地产项目可行性的财务工具。
它包括六个关键组成部分：
土地和收购成本——土地价格及相关费用。
硬成本——劳动力和材料等建筑费用。
软成本——建筑师、工程师、法律事务和市场营销的费用。
运营收入和费用——预计的收入和维护成本。
融资和贷款成本——用于资助项目的债务和股权。
盈利能力指标——包括投资回报率和内部回报率等关键财务指标。
许多财务模型优先考虑利润最大化，通常导致高端开发项目优于可负担住房或公共设施。
财务模型中的假设决定了建筑内容及受益者。
这些假设应公开说明以便于评估和辩论。
城市和社区可以通过政策、激励措施和谈判影响财务模型。
一些有用的资源：
基础设施研究所——提供与社会目的房地产项目相关的资源库，包括可以帮助准备针对非营利和社区导向开发的财务模型的工具包和模板。
社会目的房地产（SPRE）资源——提供与社会目的房地产项目相关的资源库，包括可以帮助准备财务模型的工具包和模板，专门针对非营利和社区导向开发。
城市土地研究所学习——提供多种课程，包括一些关于如何在发展的财务和社会目标之间取得平衡的最佳实践的课程。
理查德·皮泽——详细探讨房地产开发的财务和管理方面。
专业房地产开发——详细探讨房地产开发的财务和管理方面。
克里斯托弗·莱恩伯格——考察财务模型如何影响我们修建的地方。“城市主义的选择”——考察财务模型如何影响我们建设的地方。
