图片源于：https://edmontonjournal.com/business/real-estate/is-edmonton-still-an-affordable-city
随着阿尔伯塔省人口的激增，越来越多的人渴望共享埃德蒙顿的蛋糕，试图抓住这个加拿大最后一个负担得起的大城市的机会。
在2024年第三季度，阿尔伯塔省迎来了超过38,000名新居民，其中超过22,000人来自其他省份，寻求阿尔伯塔的优势及其伴随的各类机会。
那么，在新居民涌入的情况下，埃德蒙顿仍然负担得起吗？
阿尔伯塔省的生活成本快速增长，加上通货膨胀的压力，使得去年的住房负担问题成为近一半加拿大人关注的话题。
对于一些寻求解脱的人来说，埃德蒙顿可能比他们来自的地方要显著更为负担得起，而其他住在这里的人则目睹着自己的生活成本失去弹性。
埃德蒙顿市首席企业经济学家Felicia Mutheardy表示，负担能力是主观的，没有具体的公式可以量化，但住房是一个很好的起点。
“在经济艰难的时期，家庭可能会在各领域做出牺牲，以应对每月的开支，这让我们很难对不同家庭的负担能力进行一致的衡量。”
她说：“当谈到负担能力时，唯一被广泛接受的衡量标准实际上与住房相关，因为每个人都需要它，而且与其他开销相比，价位变化较小。”
比如，善于购物的人在杂货开支上会有不同的消费方式。
阿尔伯塔大学Stan Melton房地产业执行教授David Dale-Johnson也解释了为何住房（或称遮蔽）是一个良好的负担能力测度，强调了家庭每月收入中投入到其上的钱的比例。
“在当前环境下，租金或抵押贷款支付占据了大多数人的大部分月度开支。”
为了保持财务健康，建议每月将大约30%的收入用于住房。
鉴于住房价格对家庭收入的影响，以及每个人都必须为居住支付费用，住房和遮蔽成本在区域内作为负担能力的强有力指标。
在通过住房角度考察负担能力时，埃德蒙顿在这方面表现良好。
“我认为，尽管我们看到价格的上涨压力，但相对即使是与卡尔加里相比，埃德蒙顿仍然提供了机会，看起来非常负担得起。”
Dale-Johnson表示。
尽管该市从2023年到2024年的平均房价增长了超过12%，埃德蒙顿的住房价格仍被广泛认为是负担得起的。
尽管其市场的起始价位在450,000加元的范围内，但相比于埃德蒙顿，卡尔加里的市场起步价位较高，因此已经大大超过了埃德蒙顿。
与周边拥有更多人口的大城市如温哥华和多伦多相比，埃德蒙顿的负担能力只会更显著。
事实上，按照2021年的人口普查，按人口至少100万的城市排名，埃德蒙顿的房价比其他所有市更为负担得起，超过了100,000加元。
“如果你看看前来埃德蒙顿的人，他们显然在说：‘嗨，我们无法承受在多伦多或温哥华的生活费用，现在我们想去一个值得的地方，我们看到机会。’”
Dale-Johnson补充道：“埃德蒙顿，在人们搞清楚这一点之前，拥有丰富的文化、艺术和相对安全的居住环境。（你）只需适应天气。”
随着埃德蒙顿的住所价格上升，城市的租赁市场也随之受到影响。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，2024年10月，埃德蒙顿各类公寓（单间、一室、二室和三室及以上）的平均租金为1,398加元。
而在过去几年的同一月份，平均租金为1,271加元（2023年）、1,194加元（2022年）和1,058加元（2021年），显示出租金的明显上升，尤其是在去年超过7%。
在埃德蒙顿和卡尔加里同时担任房地产经纪人的Alexsis Watkis表示，租金有时会反映房价，但也会受到其他因素的影响。
“根据我的客户的反馈，他们发现这里的生活成本相较于其他省份更为可持续，尤其是对于那些来自东海岸的新人来说。”Watkis说道。
与房屋价格一样，埃德蒙顿的租金仍然比其他可比城市便宜。
例如，卡尔加里在2023年到2024年间上涨了超过8%，其租金平均超过了1,700加元。
Watkis表示，虽然租金价格显然受住房市场的影响，但移民和工作机会也会驱动市场。
“我们有道化学公司即将在福特萨斯开设新的工厂，这将吸引大量劳动者移居到城市，这反过来又会影响租赁市场。”
“（这些工人）可能不会选择立即购房，尤其是如果他们因为工作而搬来。”
去年，新移民帮助推动了市场的发展，尽管联邦政府正在修改移民政策，Watkis预计2025年同样会非常繁忙，并指出：“我们并未看到通常的冬季放缓。”
根据Watkis的经验，前来埃德蒙顿的人们发现住房依然可负担。
“问题在于住房之外的那些方面。”
越来越多的人进入该市的住房市场，寻求利用相对负担得起的价格，同时也给那些在旁观望的人施加压力，让他们跃跃欲试，而其他人则更加坚定。
扎克里·费什（Zachery Fish）在2020年首次购入了一套公寓。
他回忆起当时对市场产生了好奇，惊讶于市场的可选性，但在二十多岁时购买的前景让他感到紧张。
“那时确实有点令人不安。”费什说。
他以大约131,000加元的价格购买了一套一室公寓，让他在市场中获得了一席之地。
仅仅四年后，他在去年购入了第二套公寓，允许他出租其中一处房产。
照片由David Bloom / Postmedia提供
他表示，购买位于市中心的房产令他感到骄傲，因为他喜欢这个地区，并相信市中心的未来投资也会很大。
“为人们创造一个便利的市中心生活空间，让喜欢市中心生活方式的人能轻松出行，对我们城市来说将是巨大的契机。”
尽管他自己最初感到不安，但费什建议年轻人应该做功课，寻找踏入市场的机会。
“我给人们的建议是，不要害怕询问和提问，”他说。“这是免费的——去银行看看你可以获得的贷款审批，作为首次购房者，他们会为你提供帮助。这一点非常重要。”
“人们往往习惯于只是支付租金的例行做法，”他补充道，建议考虑支付抵押贷款的替代效果，让月供能积累资产。
看起来一些买家已经听取了费什的建议。
在去年房地产交易季节繁忙，成交量比前几年多出超过20%，推高房价，并且随着租金上涨，RE/MAX Elite房地产经纪人Wendy Theberge表示，今年开局已经相当忙碌。
“在疫情后，我的1月非常繁忙，”Theberge表示。“这是不同的，这是首次购房者。他们很忙碌，埃德蒙顿的中位家庭收入高虽然住房是被广泛接受的负担能力度量，但还有其他元素值得考虑。
‘加拿大新移民’网站为加拿大人和潜在的加拿大人提供了资源，提供关于生活在加拿大的各种信息。
去年，该网站发布了一篇文章，分解了加拿大的生活成本，列出了各省和城市基于Numbeo的数据，追踪全球生活成本，该数据是用户生成的。
该网站按城市排名生活成本，从高到低，意味着排名越高，生活成本越贵。
毫不意外的是，加拿大生活成本排名前列的是温哥华，随后是维多利亚和多伦多。
而埃德蒙顿在名单中排在第18位，超越了其他四个大型加拿大城市（人口在100万以上），除了蒙特利尔以外。
该网站在中位家庭收入方面也颇具竞争力，埃德蒙顿的中位家庭收入高达83,500加元，甚至高于卡尔加里的75,800加元。
该网站还按照地方购买力指数排名城市，意在描述家庭收入与生活成本之间的关系。
这里的优势属于那些收入高、生活成本低的地方，这使得较小的市镇更具优势。
安大略省圣凯瑟琳市在地方购买力指数中占据首位，达到近163，而埃德蒙顿位居第12，指数为109.7，再次超过了几乎所有其他主要城市，只有卡尔加里以更高的113略胜埃德蒙顿。
埃德蒙顿能否保持其负担得起的属性？
无论埃德蒙顿现在是否负担得起，都是视角的问题，但对于那些视其为加拿大最后一个可负担得起的大城市的人来说，现在的问题是它能否维持这种负担能力。
继续坚持住房作为度量标准，Mutheardy表示，埃德蒙顿还有很长的路要走，才会失去相对于其他大城市的优势。
“我认为，我们需要经历很多，才能看到房价与其他大城市的差距缩小。”
但她也不想混淆这个信号，表明生活在埃德蒙顿是负担得起的，因为这实际上取决于你与谁在说话。
12月份，埃德蒙顿的住房开工数量接近记录水平，显示出强烈的努力旨在提高住房供应，这应该有助于平抑价格。
当询问埃德蒙顿在房屋销售活动和价格上涨的情况下，是否能保持其负担能力声誉时，Dale-Johnson表达了对该市跟上节奏的乐观态度。
“我认为，我们的一个优势是仍有相当多的未开发土地。
不仅如此，城市在某些区域作出了积极的区域规划决策，我认为这些对于适应增长非常有利，市政府规划部门正在全力以赴处理开发申请。”Dale-Johnson说。
