图片源于：https://vancouversun.com/opinion/columnists/its-naive-to-blast-the-big-institutions-that-provide-rental-housing-say-developers
去年在国会大厦，温哥华东区新民主党党员珍妮·关对强大的 “利润贩子 “进行了抨击，称这些人正在 “金融化 “租赁住房。
自由党和保守党早已长期鼓励房地产投资信托基金(RITs)的创建，珍妮·关表示，通过这些信托，企业 “赚得盆满钵满”。
她在一项个人法案中指出：“房地产投资信托享有优惠的税收待遇，单是七大RITs便通过联邦税收漏洞节省了合计15亿加元。”
珍妮·关呼吁对“金融化”房东的收购实施暂停令，包括REITs和其他企业，这些企业目前拥有超过33万套的目的租赁房源。
她还表示，REITs的税收回扣应转而用于社会住房。
珍妮·关针对那些她认为在加拿大住房负担危机中占便宜的机构的攻击，也指向了许多联邦内阁部长和国会议员，他们通过各种私人房地产投资获利。
然而，读者可能不会惊讶地发现，房地产开发行业以及许多政治家对于REITs并不感到困扰，或者对于通常融资和管理加拿大大部分目的建租赁住房的保险公司和养老基金也感到不满。
德克斯特房地产公司的罗伯特·摩尔认为：“说REITs金融化住房是天真的，这也不幸是政治化的。”
在大多数情况下，摩尔表示，正在拟议中的Metro Vancouver众多新租赁塔楼的最终所有者和运营商，确实将是REITs、养老基金、保险公司以及其他资本实力雄厚的金融机构。
“这样的组织，通常是跨国公司，通常是在房地产投机者和开发商花几年时间收购租赁公寓用地后，再进场进行收购和建设。”
“这是一件好事。它意味着稳定和平衡，这是住房市场所需要的。许多加拿大人通过他们的注册退休储蓄计划(RSP)和共同基金投资于这些组织，”摩尔表示。
不管是否喜欢，这就是在我们混合经济中实际构建的方式。
尽管摩尔没有提到，但快速发展的不动产集团Quadreal是卑诗省政府公共养老金的房地产部门，正大量陷入租赁塔楼的融资。
这些项目包括温哥华基斯利诺社区由斯夸米什第一民族建设的Senawk高层住宅，以及庞大的奥克里奇公园住房和租赁项目，其都包含少量的低价市场单元。
Quadreal的资产价值达850亿加元。
这种企业拥有的情形正愈加成为向前发展的趋势，因为曾广受欢迎的投资策略——在建筑完成之前购买公寓单元，并希望最终将其出租——在过去几年的吸引力逐渐减弱。
房地产分析师史蒂夫·萨雷斯基和大卫·哈钦森表示，只有在假设价格每年上涨的情况下，购买预售公寓的首付款才有意义。但过去这些年，这种情况已不再可行。
摩尔表示，REITs和养老基金拥有大型租赁块的一个积极方面是它们“采取长远的视角。温哥华已被证明是一个具有弹性的、低风险的市场，保守的投资者可以在这里取得并持有资产。”
摩尔坚持认为，参与目的建租赁的REIT、保险公司和养老基金“并不以提高租金为目标。他们是尽责的专业房东，都会照管公共区域和像锅炉、电梯和屋顶这样的设施。”
他以温哥华西区的数十年历史住宅塔为例，指出，他们大多由大型机构管理，通常提供负担得起的租金和良好的建筑维护。
英属哥伦比亚大学(UBC)的商学院教授托马斯·达维多夫部分同意这一观点，因为对于个人投资者来说，跳进曾经流行的公寓热潮已变得越来越不明智。
达维多夫表示：“除非一个人极其富有，否则将大量净资产放入单一公寓、单一建筑、单一位置的投资中，所承担的风险太高，完全是把鸡蛋放在一个篮子里。这和合理的财务多元化相违背。”
尽管达维多夫知道REITs、养老基金和对冲基金“在公众话语中遭受抨击”，但他认为它们为个人投资者提供了一个审慎的“机会，以投资一个多元化的公寓池”。
然而，投资租赁塔楼并非易事。许多因素都可能影响利润率。温哥华开发商约翰·迪斯则表示，持有租赁公寓块的所有者面临的一个缺点是，卑诗省政府和其他许多加拿大全国政府会限制租户的收费时间和金额。
卑诗省政府目前将年度租金增加限制在每年3.5%。鉴于大温哥华地区土地成本极高，特别是在布劳德计划和天车站的重划范围内，社区规划师迈克尔·盖勒表示，他“对租金为4000、5000和6000加元的公寓需求深度并不确定。”
“要让许多新建楼盘在经济上可负担，所需的租金就是这些。”
摩尔表示，典型的20层租赁塔楼项目的总成本如今约为1.25亿加元。
考虑到这些巨大的风险因素，摩尔表示，开发者“首先必须是优秀的风险管理者。风险来自四面八方——政治风险、融资风险、建筑成本风险、重新分区风险和许多超出他们控制的风险，任何一个错误都可能导致开发者失去利润。”
开发租赁的人员使用一种称为“专业计划”的复杂财务计算公式，来计算他们能够支付的土地、建设、税收和费用的利息，这样最终运营商才可以向租户收取，通常情况下，每平方英尺每月租金低于6加元。
REITs在加拿大全国享有特殊税收待遇，而加拿大家庭与住房公司加拿大住房和发展公司(CMHC)为租赁开发商提供的低利率，要是部分单元是市场价以下，开发商更倾向于私人贷款。
关于庞大的布劳德计划，该计划覆盖从克拉克大道到葡萄园街的500个街区，摩尔表示，开发者不得不承担对失去家园的租户负责，这导致了“优先考虑那些最少迁居的项目”。
