图片源于：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-vancouver-moves-to-pre-zone-areas-to-speed-development/
温哥华市正在推进其广场计划区域的预先规划，这一区域涵盖市区500个街区，从Vine街延伸到Clark Drive，16街到1街之间。
预先规划的区域将允许开发商跳过漫长而昂贵的特定地点重新规划过程，该过程包括公众监督。
开发项目将直接进入开发许可阶段，而无需触发公众听证会。
新的简化规划允许多种租赁住房类型，最高可达六层，以及在某些地区可达20层的租赁或分层公寓大厦，其中包括20%的社会住房。
住房倡导者对此举提出批评，称这减少了公众参与和透明度。
而且，随着城市正在进行的温哥华计划，预先规划的区域只会增多，使公众在特定项目和高度、密度、环境影响、单位尺寸和阴影等问题上的讨论被排除在外。
住房活动家Randy Helten表示，他们的组织认为，“针对塔楼区和六层区的区域性再规划”就像是“放松监管”。
“这到底是从哪里来的？”Helten先生问道。
“广场计划在2022年通过……在2024年12月大幅修改后突然发生了重大的变化，而就在三个月后，这里就出现了重新规划。
一切发生得太快了，就像规划的消防栓压开了一样。”
对加快开发的变化在一份公开可用的报告中有所概述，并将很快提交给市议会，然后转交公众听证会。
在3月4日至18日期间，市政府向受影响区域的居民发送了通知明信片。
市政府工作人员还在线上收集了反馈意见，这些意见将被纳入他们提交给市议会的报告中。
Helten先生和其他人认为，考虑到公众知晓和信息的不充分，过程应该重新开始。
他们还指责所写的变化模糊而难以完全理解。
前市资深规划师Christina DeMarco表示，市政府需要提供清晰的地图，让人们容易理解哪些物业将受到影响。
目前的地图是模糊的彩色编码指南，无法显示具体细节。
她还建议列出一张表，显示现行的土地使用权与拟议的规划变化，以及预规划的细节，例如允许的用途、高度、密度和退距。
她还建议市政府工作人员至少举行两次面对面的开放日，以便回答公众的问题。
最初的广场计划目标是在30年内在该区域建造30,000个住宅单元。
在2022年12月中旬，这一目标增加到41,500个单元，能够容纳额外的64,000人，市政府表示。
CityHallWatch和其他住房倡导者对依赖公寓塔楼实现这一密度表示担忧，并估计该区域内的塔楼数量将从350个增加到550个，一旦建成。
市政府表示，增加的密度与省级关于以交通为导向的住房立法相一致。
但批评者表示，该计划涵盖了多个交通站之外的街区，并表示该区域已经包含了全市四分之一的租赁存量，随着时间的推移，将会有成千上万的租户被迫搬迁。
市政府引入了增强的租户保护措施，以应对这种迁移。
Helten先生认为，预先规划的举动与那些希望大力推动房地产发展的利益是一致的，却忽视了可负担住房、城市规划和公众参与。
他估计，目前有约150个开发项目正在进行中，尽管由于当前市场低迷，许多项目处于搁置状态。
“在我们面临经济危机的时候，你可能会看到外国资金流入并买下我们的住房，包括对冲基金等等。
所以，当你询问我关于这个重新规划政策时，我认为这只是整个消除公众监督和制衡的一部分。
我称之为激进放松监管。”
最近的变化包括Cambie走廊计划，该计划允许的建筑高度最高可达26层。
市政府表示，“市政府主导的重新规划”旨在简化开发审批，减少处理时间12到15个月，并降低费用。
当对某个开发项目提出申请时，市政府仍会通知邻居并考虑他们的反馈。
存在现有按用途建造的出租房屋的地点，不允许在这些地方建造公寓单位。
市社区规划部主任Neil Hrushowy在一封电子邮件中表示，预先规划与经过多年大量公众参与所形成的两个规划的愿景相匹配。
“无论是广场计划、还是Cambie走廊区域规划，均经过多年的广泛参与程序，被市议会批准。
这些计划为各区域提供了政策方向，但通常需要重新规划以实现新型开发。
一旦获得通过，市政府评估是否可以启动区域性重新规划，符合区域计划的愿景（也称为预先规划）。
当市议会在2018年批准Cambie走廊计划时，他们指示工作人员探索市政府主导的租赁住房的重新规划机会，其中包括20%低市场价格单元。
类似地，广场计划阐述了开发将通过私营引发的再规划和市政府主导的再规划同时实施。
自2022年广场计划通过以来，市政府已开始实施该计划并启动了规划变化。”
开发商和房地产顾问Michael Geller表示，他一直在关注广场计划，他对这一变化表示支持，但也担心预先规划的区域可能会推高价格。
“从原则上讲，我认为预先规划是一个非常好的想法，只要土地被规划的用途合适。”Geller先生说道。
“就这一点而言，虽然我对在广场走廊沿线进行六层建筑的预先规划没有异议，但我确实认为在一个规模和环境不匹配的区域内预先规划18层和20层建筑是错误的。”
“我们现在需要关注的是预先规划对土地价值的影响，因为我们看到，即使在项目需要通过（特定地点）重新规划的情况下，土地价格也已经显著上升。”
商业经纪Ian Brackett或Goodman Commercial表示，这是一项“非常积极的措施，希望其他市政当局会紧随其后。”
预先规划可以让开发商以更多的确定性和更短的时间表继续进行，降低成本。
此外，他表示，项目仍需满足市政府在开发许可过程中的标准。
但这并不意味着很快会出现发展繁荣，他补充说。
虽然六层租赁是一个受欢迎的选择，但开发商面临的问题是，组建单户住宅的成本并不具备经济可行性。
Brackett表示，对于高层建筑，低市场要求可能会给典型的18,000平方英尺的地块增加1700万到1800万的成本。
“我们看到的二手公寓选项的接受度非常有限，因为新房销售市场一直处于低迷，而20%的社会住房要求也是一个巨大的负担。”
