图片源于：https://cityhallwatch.wordpress.com/2025/04/11/spotlight-council-approval-larco-rental-to-strata-4288yew/
更新 – 拉尔科位于4288 Yew街的170个出租公寓改建为公寓单元的申请。
这座占用中的170个单元的出租大楼是拉尔科投资有限公司的阿布图斯村商业区重建的一部分。
在推荐批准其转换为公寓的过程中，工作人员选择支持开发商业主的利益，而不是公众利益。
这与市议会对出租住房的高度重视和支持相悖，市议会甚至对新的市场出租开发未收取社区贡献费（CAC）。
这170个出租单元相对较大，长远来看特别有价值，以维持出租。
据估计，平均单元面积（假设85％的有效利用率）为1027平方英尺。
这些公寓中65％是家庭单元，包含35个三卧室单元、74个两卧室单元、24个一卧室单元和37个单间（根据开发许可证工作人员报告）。
上述的2017年Colliers报告涉及拉尔科对包含“170个出租公寓单元”的建筑的开发申请。
为了阐明其对公寓改建的支持，工作人员报告提及了“市议会通过的公寓标题和合作社转换指南”，但声明“结合住房政策团队的审查，城市工作人员准备放弃指南的某些方面”。
特别是，工作人员决定“业主不需要通知其租户关于公寓改建的事宜，也不需获得三分之二租户的同意”，尽管这种同意是市议会通过的指南中的首要要求。
这被辩称，拉尔科并不打算立即出售公寓，而是计划根据现有的BC住房契约，未来6年将该建筑保留为出租。
此外，工作人员建议与市政府签订类似的6年契约，以作为对现有租户的充分保护。
然而，工作人员报告中遗漏了一些重要信息：
未明确说明市议会是否有权决定是否批准此公寓标题申请。
未提供关于出租单元的组合和面积信息，以供市议会在决定是否批准转换为公寓时参考。
未提及省级法定要求，即市议会必须考虑的事项：
在该区域对出租住宿的优先于私人住房；
关于占用住宅建筑的人员安置的任何提议。
没有提及2017年开发许可证工作人员报告和开发许可证委员会会议记录（以及当时的媒体报道）均提到该建筑为170个出租单元；相反，工作人员仅仅断言该建筑“始终意图为公寓标题”，而未提供任何参考或文件。
这引发了一个问题——这份报告是否符合《所有城市工作人员行为准则》第7.3条的要求——工作人员应期望：“…向市议官方提供足以让他们履行其市政职能的信息”。
以上摘录为2017年4月3日开发许可证委员会会议的记录，拉尔科关于“包含170个住宅出租单位的七层混合用途建筑”的申请被讨论并获得批准。
该报告的结论是，推荐批准的理由是“公寓标题始终被考虑，并且对租户没有即时影响”。
在2025年4月1日的市议会讨论中，Meiszner市议员询问关于2017报告提到该建筑作为出租的情况，但工作人员无法提供任何信息。
然而，在未等待进一步澄清的情况下，市议会一致投票通过了公寓改建，并附加了一项修正案，要求租户被告知。
两位非ABC委员Fry（绿党）和Bligh（独立）以及Dominato委员（ABC）缺席。
会议结束后，作者给Meiszner市议员和其余市议员发送了2017年的报告和市议会通过的转换指南，以供参考。
这些材料已转交给工作人员以便回应。
工作人员回应的关键点包括：
尽管开发许可证委员会报告提到170个住宅出租单位，但住房协议并不是开发委员会批准的要求。
因此，该建筑可以进行公寓改建。
市政府的公寓标题转换指南只是指南…并没有法定义务要求获得三分之二租户的同意或通知他们。
该建筑代表一个独特案例，我们正在解决由于申请人在注册其公寓转换申请时受到延误的意外情况。
关于最后一点，业主可能避免进行公寓标题以实现较低的评估和财产税。
一位退休的资深房地产评估师证实，非公寓化出租建筑的评估（作为资本化收入流的价值）将大大低于公寓单元汇聚后的总值。
换句话说，拉尔科可能希望“一手把蛋糕吃掉，另一手做蛋糕” — 利用低税率一段时间，然后再进行公寓标题以出售为公寓。
（2025年该物业的评估为1.05亿美元，单位评估为616,900美元，建筑面积每平方英尺510美元）。
无论如何，当时的市政府和媒体记录均将该建筑称为出租，未提及公寓标题。
有趣的是，本案例中还有一个市政府与开发商之间的“旋转门”现象。
拉尔科的开发经理Wendy LeBreton在2017年被市政府聘走，此前她曾在City担任项目协调员，参与该建筑的审批。
总之，这又是一个案例，工作人员默认支持开发商利益而非公众利益，而市议会只是批准了工作人员的建议。
罗伯特·伦杰
2025年4月
罗伯特·伦杰曾担任本拿比市的高级发展规划师，并是西蒙弗雷泽大学大学社区的规划与发展负责人。
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以上：2017年1月12日《温哥华商业》报道中提到该建筑“将设有170个市场出租单位”。
