图片源于：https://ottawacitizen.com/public-service/how-canada-wins-housing-former-federal-office-buildings
渥太华一直以来都以城市蔓延著称，市区公路将公务员运送到市中心以及坦尼牧场等其他城市区域。
这一结果使得渥太华的政府城的乏味声名愈发响亮，而其地理位置又夹在多伦多和蒙特利尔之间，后者是英法加拿大全国的文化中心。
但是，随着COVID-19疫情的到来，居家办公的普及使得市中心的渥太华变成了一片商业荒漠。
与全球健康危机并存的是西方国家最严重的住房可负担性危机之一，加拿大在所有经济合作与发展组织(OECD)国家中维持着第二高的房价与收入比率。
住房可负担性和供应已成为国会和市政厅面临的巨大危机，但更多空置的办公楼也带来了机会。
与加拿大其他对住房有迫切需求的城市不同，渥太华拥有大量由联邦政府拥有的前办公大楼。
目前，加拿大土地银行中有35处物业正在接受反馈、接受提交或审查。
去年夏天，联邦政府宣布成立土地银行，作为其新的住房战略的一部分。
所有被纳入土地银行的建筑物都是由于其适合用于住房开发而被选中的。
土地银行通过长期租赁模式提供这些物业，以确保可负担性并将公共土地保留在公共手中。
土地银行对渥太华来说最具希望，联邦政府在这座城市拥有其最大的一批建筑，意味着这些土地可以提高市中心及周边社区的密度。
例如，渥太华的三处物业靠近赫德曼车站，可以容纳近5000个新住房单元，联邦政府表示。
这些物业包括：赫德曼北，位于莱弗赛德大道西侧和417号公路南侧，潜在可容纳4000个单元；315终端大道，可能容纳300个单元；以及1460莱弗赛德大道，能够容纳最多500个单元。
更大渥太华房屋建设协会的执行主任贾森·伯格里夫告诉渥太华公民，更多的人需要住在市中心，以便振兴这一地区，吸引更多的商店和杂货店等便利设施。
伯格里夫说：“我们能让更多的人住在市中心，市中心的生命力和生机将会增强。”
这是专家和政治家推崇提供住房供应的熟悉呼声，然而对于加拿大规划师协会的主席莱斯利·卡博特来说，任何增加住房供应的方式都意味着成本降低。
卡博特指向加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）所称，2030年前需要新增350万个住房单元以满足需求。
然而，对于一些住房倡导者来说，对加拿大土地银行是否会促使推动导致无家可归和房价危机的同样开发现象，感到担忧，这些问题在特朗普总统发起的贸易战中进一步加剧。
渥太华无家可归联盟执行董事凯特·伯克霍尔德·哈里斯对迅速将联邦建筑交给私人开发商持怀疑态度。
她提出了一个更为广泛的历史性问题，即联邦政府在1990年代对公共住房的转让，以及政府以来日益追求公共私营合作伙伴关系（P3s）。
伯克霍尔德·哈里斯说：“如果这是一个公共资产，比如联邦政府土地、政府大楼等，它就需要保持在公共手中。”
“P3s看起来是个好主意，但它们并不提供长期的永久性可负担性。”
她提倡由“非市场运营商”拥有和管理改建的大楼，以确保数十年的可负担性。
否则，她警告说，长期的可负担性将面临风险。
目前，联邦政府承诺确保在联邦土地上开发的住房单元中有20%为可负担住房。
渥太华基奇斯皮区市议员杰夫·利珀已向城市写信，寻求将可负担单元的承诺翻倍。
这是联邦政府在在追求从资产中获取收入与向非营利组织出租减少收入之间试图取得的平衡。
“好消息是，无论是可负担住房还是市场住房，更多的住房就是好事。”利珀表示。
不过，对于拥有五幢大楼的坦尼牧场，他的偏好是更多可负担单元。
他向大家指出，坦尼牧场在该地区的新建筑已经指定了减少的停车比率。
这增加了通过改建或其他多户建筑进行密度提升和振兴所带来的另一层复杂性。
渥太华将如何多元化其交通选择，尤其是在市中心及其他城市邻近社区缺乏新建道路的情况下？
利珀说：“好消息是，这是一个鸡与蛋的问题。”
“更高的人口密度将带来更多的公共交通，因为有效的乘客基础将为财务上承载服务提供支持。”
在交通多样化方面，优先考虑自行车道也被期望在高度多样化的地区中优先考虑。
然而，安大略省政府最近通过的法案增加了另一个复杂性，因为所有新的自行车道都需要省级审批。
城市的多样化雄心仍面临其他挑战。
目前，为了将办公大楼改建为住房，市议会尚未选择给私人开发商提供财政激励措施，比如免除开发商费用，尽管在拜沃德市场已经以小规模实施过。
而且，这种做法也不太可能扩展，因为市依赖于开发费用及与物业税相关的政治问题获得收入。
免除费用对开发商来说是一个诱人的选择。
多位受访者表示，改建办公大楼的费用可能与新建房屋的费用几乎相当。
有时，拆除旧建筑更具有经济效益。
伯格里夫就是其中一个发言者。
他指出，办公改建要比简单地将租约交给开发商并期待开发一座建筑更为复杂。
每天情况因场而异，他说，并且改建并不豁免与新建设施相同的市政府许可证和批准。
此外，改建旧办公大楼的资本成本和工程挑战也存在。例如，包括查尔斯·塔珀大楼在内的一些联邦建筑就位于缺乏城市便利设施的地区。
“他们为什么第一次就被忽视了？”伯格里夫提出了这个问题，指向塔珀作为一个例子。
他指出，关于修复和施工也存在令人担忧的问题。建筑物是否含有石棉或其他污染物？
其平面图是否适合用于住宅用途？建筑物的自然采光是否充足？
但是，进行办公楼改建的一个重要环境理由是在建筑施工中节省碳成本。
改建还可以向社区注入更多的商业和社交活动。
韦斯特布罗村商业改进区的执行主任朱迪·林肯相信，更多的密度将给予本地商家更多机会和人流，而这对于探索社区至关重要。
对于伯克霍尔德·哈里斯来说，办公改建如果采取可负担性和脆弱人群的角度，而不是按照市场价值来进行，可以帮助终结无家可归现象。
她表示：“终结无家可归是可能的，它绝对从住房开始。”
“我认为，办公改建，无论如何都是必要的一部分。
“只不过我们需要非常谨慎地考虑我们该如何、何时以及通过哪些提供者来做到这一点。
“我认为，这只是解决住房危机的众多拼图的部分。”
附注：此报道是《加拿大如何获胜》系列的部分内容。
