图片源于：https://urbantoronto.ca/news/2025/03/toronto-boosts-avenues-redevelopment-official-plan-changes.58100
2025年2月5日， 多伦多市议会正式通过官方规划修正案（OPA）778，这是一个全面的新政策更新，旨在为多伦多众多大道的开发提供指导。
此次举措是市政府于2022年12月通过的住房行动计划（HAP）的一部分，该计划指示市政府工作人员探索多种方式，”以增加当前和未来居民的住房供应、住房选择和可负担性”， 根据市政府网站的描述。
OPA中包含了一些显著的变化，反映出对城市的新愿景，旨在简化流程，同时在开发过程中增加与当地企业和居民的互动。
UrbanToronto与多伦多市战略倡议、政策与分析项目经理Kyle Fearon进行了沟通，他对这些变化进行了进一步的解释。
市政府大致定义 “大道 “为主要街道，指定为增长区域，并且有频繁的公共交通抵达。
根据多伦多的标准，频繁的公共交通包括所有提供10分钟或更少服务的公共交通形式，全天双向服务，包括晚上和周末。
此外，在选择被指定为大道的街道或街道部分时，市政府还进行了逻辑上的精细化调整：例如，避开沿绿色空间和就业区域的主要街道；由于其较高的公共交通使用率，优先考虑高等教育机构；并为填补不必要的空隙，纳入连接两个相邻大道的主要街道的部分，等等策略。
官方规划最初在多伦多指定了172公里的大道，但随着OPA 778的出台，市政府又新增了283公里的新大道，形成了一个总长约455公里的主要街道网络，纵贯全城。
新增大道的扩展将增长引导到比以往更多的区域，旨在以各种形式容纳新的住房供应。
更新后的官方规划第2图显示了新指定的大道。
Fearon解释说， OPA的主要目标是将增长与公共交通对接，这次对大道政策的更新是根据市政府在2024年4月通过的官方规划第一章进行的。
第一章定义了官方规划的整体愿景，指导所有政策的制定，而该章自2002年首次推出以来便未曾更新。
新愿景包括许多在官方规划中以前缺失的重要组成部分，如创造完整社区的意图；注重可持续性；强调城市的多元文化；并为原住民的公正未来做出贡献，等等。
OPA 778中最大的一项更新是取消了大道研究的要求。
此前，官方规划要求市政府对每条指定的大道进行单独研究，因为承认每条大道都是不同的，并应当拥有其特定的增长政策。
自2002年以来，市政府完成了30多项研究，涵盖了官方规划原定的172公里大道的约44%。
为了简化规划和开发过程，市政府工作人员汇总了以往完成的研究中的所有经验教训和最佳实践，并将其整理成适用于所有大道的一套通用政策，从而消除了为每条大道制作研究的必要性。
多年来，市政府发现大道上有几个共同特征，例如开发主要以中层建筑形式出现，并且大道沿线的增长往往是逐步的，而不是一次性发生的。
另外，市政府对高层建筑和中层建筑的建筑形式指导方针进行的介绍和细化，有助于为近年来大道沿线的新开发提供了指导。
所有这些因素都被纳入了新的大道政策中，除非特殊情况，否则不再需要进行研究。
OPA中另一个重要的内容是针对重建场地上现有企业的流失问题的新政策。
经过多次社区咨询，市政府意识到这一问题，现在希望最终进行解决。
市政府承认，多伦多的许多大道是居民和游客的目的地，从更广泛的吸引力诸如皇后街和布洛尔街，到更当地的关注如埃格林顿街、布罗德维尤街或蒙特普利桑街。
新的流失政策的首个方面是要求对激活底层使用的规定。
这一要求的文本故意保持模糊，因为活跃的底层使用应当根据当地的具体情况而定，但一般而言，这主要指服务更广泛社区的商业和机构使用。
在面积或单位数量方面没有固定的数量要求，但目的是替代因重建而造成的任何企业或社区服务的损失，或通过整合更多样化的功能来围绕城市建设更完整的社区。
新流失政策的第二个方面集中在沟通上。
如果新开发将导致现有企业或社区服务提供者的流失或位移，申请者需要向市政府提交咨询策略。
咨询策略应向市政府展示申请者将如何咨询社区对这些服务的需求；如何与企业或社区服务提供者商议其回归的潜力；以及如何通知社区和受影响服务有关发展项目的情况。
市街道驾车行驶于西王街， 这是多伦多的一条大道，图片由UrbanToronto论坛贡献者T3G提供。
市政府实际上是在强制申请者与受到影响方之间展开对话，以提供更好的激活使用，替代通常的连锁咖啡摊、快餐连锁店、药房或银行。
市政府无法强迫申请者将特定的租户或使用引入其建筑中，但他们可以促进咨询，以便为申请者提供所需信息，从而提供能够惠及大家的服务。
市政府希望形成双赢的局面，社区能够获得他们所需或想要的服务，而申请者则可以通过提供他们知道当地人会常去的东西来确保租户的稳定性。
该政策还迫使申请者通知所有位于或邻近重建提案的多租户建筑中的租户，表示该申请已提交。
目前，通知仅要求发送给建筑所有者，而不一定是这些建筑的租户。
这似乎是一个显而易见的做法，但市政府希望通过迫使所有者通知所有居住者，为此填补这一空白，尽管这并非总是如此。
用于4231-4241 Dundas西街的区块背景规划，图片根据提交给多伦多市的材料。
在建筑形式方面， OPA并没有强加对新开发的具体高度限制，但明确表示希望大道沿线的建筑形式为中层建筑，且在高阶公共交通站附近允许更大的高度和密度，意味着地铁、GO和轻轨站。
Fearon进一步阐述， 每个开发的高度和建筑形式将始终是根据当地环境来判断的。
这些新政策是与官方规划中描述的当前土地使用分类结合使用的，该部分更新中未进行更改，并管理着全市的建筑形式。
举例来说，混合用途和公寓邻里区域目前已经没有对其高度的限制，而住宅邻里通常限制高度为六层或更低。
如果一项位于大道上的开发申请位于标示为混合用途的区域，其高度可以根据上下文适当设置，无论是中层建筑还是如果邻近公共交通站则为塔楼。
在各种情况下，都要求与邻近低层邻里之间进行高度逐渐过渡，且高度峰值位于距离交通站或沿主要街道最近的地方。
最近位于莱斯利维尔的东皇后街沿线发展出的Avenues风格建筑，图片由UrbanToronto论坛贡献者jackattack提供。
最重要的是，Fearon强调，增长必须是具有上下文相关性。
OPA 778提供了一个可以应用于所有大道的通用框架，使得在大道增长区域内的开发申请处理更加容易、快速。
但是，该框架仍然保留了灵活性，以便每个开发项目能够适当地对其本地环境做出响应，并尽量减少对现有社区的影响。
OPA 778只是市政府住房行动计划的一个方面，旨在应对城市中的住房危机。
我们将持续更新市政府在HAP下的其他重要举措，但在此之前，您可以在此页面的评论区留下您对该政策的看法。
