图片源于：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-in-toronto-condo-land-the-investor-buyer-has-left-the-building/
在新预售公寓的销售降至数十年来的低点之际，越来越多的开发商开始放弃对投资者购房者的依赖，重新关注“最终用户”：也就是那些打算居住在他们购买的公寓中的人。
但随着房地产开发商和销售顾问发现，迎合那些希望居住在公寓中的人需要非常不同的建筑形式和销售技巧，而不是过去十年主导加拿大公寓市场的那种。“我们犯的错误是调整我们的产品以适应短期买家——投资者和转让人——他们更关心价格和回报，而不是实际产品，”Equiton Developments的首席运营官Christopher Wein这样说，他在2013年至2024年间与Great Gulf Homes和Lanterra Construction Management Ltd.等开发商合作，亲身体验了这些趋势。
“听取我们的销售顾问的意见，我们不断地将单元设计得越来越小。开发商找到了方法，试图让两卧室公寓的面积小于600平方英尺，尺寸甚至小到只能容纳双人床。结果可想而知，人们并不想要这样的房子；小型单卧室不再受欢迎。[买家]希望更大、更宜居的空间，感觉更舒适的建筑。”
销售顾问、RAD Marketing的总裁Riz Dhanji表示，买家需求的变化是迅速的。2023年，他公司70%的预售成交都是单卧室单位，而2024年这个比例下降至59%。同时，单间公寓的销售也急剧下降，从16%降至7%。
“我们现在与客户合作，重新定位整个单元组合：以前你有40-50%的单间，现在市场上只有5%。如果单卧室占35%，现在只有25%；我们看到三卧室的比例至少在10-15%之间，”他说。买家对小型两卧室的需求也在变化，他们希望更大的空间：“我们看到730平方英尺是两卧两卫入门级单元的最低标准，还会有更大的单位。”
位于Urbanation Inc.的公寓市场分析师在1月报告称，2024年预售销售量达到了近30年来的最低点（1996年），在多伦多-汉密尔顿走廊仅售出了4,590个单位。在第四季度，仅发布了1,829个单位的销售，销售比例不到10%；在过去十年的第四季度，平均销售额超过3,000个单位，销售发布数量平均为6,100个单位。
价格水平也是决定销售成功的关键因素：在投资者狂热的高峰期，有一些项目的售价接近每平方英尺2,000美元。而如今，出售的公寓价格往往保持在每平方英尺1,200美元以下。
自助建房组织Options for Homes（OFH）从未追逐过投资者，因为他们的重点一直是提供共享股权贷款，以帮助人们拥有住房。“有趣的是，我想这现在成了一种趋势，即投资者购房者退出市场后，开发商们在这里说，‘天哪，我必须向那些真正要住在这里的人出售产品？’这是一整个新的过程。但我们一直在做其他事情，”OFH的首席执行官Daniel Ger说。
OFH正在准备推出近年来最大的项目之一：一个位于斯卡博罗的四塔建筑项目，将被称为The Cedars，位置在Markham Road和Lawrence Avenue East交汇处。他对习惯于向投资者销售的开发商们发出的警告是，这不仅仅是改变你销售的单位类型，更重要的是销售的方式也要有所不同。
“公寓行业基于开放销售办公室并在几周内售罄的模式，这一直是他们赖以生存的方式，”Ger先生说。“而我们的市场可能需要一年时间。需要时间来建立这些关系并教育买家；而且我们为此做好预算。”
Dhanji先生对此表示赞同，他还提到开发商们合作的买方代理也必须改变。“那些传统的面向投资者的前期代理，在这种市场中是无法运作的……我们在寻找很多已经在该地区拥有客户住房的资深人士。我们正在针对这些类型的代理人，”他说。“现在的市场并不是你可以在几周内售出70%的楼盘。我在90年代开始在多伦多工作，你需要两年才能达到75%的售出率。”
Equiton不仅看到了这一转变，还对此做出了回应。它重新塑造并重新设计了875 The Queensway的公寓项目（最初以KüL命名），该项目在2024年夏季的发布中表现不佳。“我在秋天认真考虑了这个项目，”Wein先生说。“我认为这是一个针对不再存在的市场而设计的楼盘，该市场已来过又去。于是我决定，拆解这栋楼，重新开始。”
“建筑从177个单元减少到152个，单位的平均面积增加了10-11%。我们将单元组合从以小型一卧室和单间为主变更为主要由大一卧室、两卧室和三卧室单元构成。” 这个项目的新名称也旨在反映这种态度的变化：Maxium。（即，不是公寓的低限，而是公寓的最高限。）“忘掉公寓都是这些狭小的宿舍的想法：我们将创造那些空间上最大的公寓式住宅，”Wein先生说。
这并不应该是革命性的，但Wein先生的重新推出听起来更像是大多数希望在2025年购买新房的买家的需求：“我想要卧室能放得下女王床或国王床；我们希望有步入式衣橱；让我们为夫妻设计一个卫生间，所以应该有两个洗手盆。”
甚至洗衣房也不应仅仅是一个储物间，因为公寓的存储空间往往非常有限。“每个公寓都应该有一个地方来存放季节性物品和清洁用品；而在大多数公寓中，连放柔顺剂的空间都没有，”他说。至关重要的是，每平方英尺的价格将仍然保持在1,100到1,200美元之间。
Ger先生希望，公寓市场的放缓可能会带来更受欢迎的变化，例如降低建筑成本，甚至降低土地成本。“对于我们的客户来说，市场稍微放慢一下会是有益的，这样我们就能够以人们能够承担的价格交付住房。显然，我们不希望出现崩盘，但我期待一些调整。”
