图片源于：https://www.biv.com/news/real-estate/who-owns-the-sky-how-airspace-is-shaping-vancouvers-future-10109487
在2007年电影《海洋的十三人》中，一群人策划了一场精心设计的赌场抢劫。
其中一人假装成房地产大亨以获得特别访问权。“看，他拥有北京南部的空域，”他的假助理对一名好奇的赌场员工说。“试着在天津省建造三层以上的建筑，看看他的名字是否会出现在你的数据库中。”
虽然这段情节滑稽，但它却引出一个严肃的问题：谁，若有的话，可以“拥有”空域？随着温哥华的城市密集化，这个问题对开发商和物业所有者来说越发重要。
“通常在卑诗省，当你拥有一块土地时——而我所说的土地是指地盘——你拥有其上空的空域，也拥有其下方的地下空间，”克拉克·威尔逊律师事务所的副法律顾问阿莉森·贝克（Allyson Baker）表示。
“但这受到卑诗省的各种法规的限制，也受到普通法的约束。一般来说，期望是，如果你拥有土地，就拥有相应高度的空域，以满足你的物业使用需求。”
事情迅速变得复杂。一架建筑起重机可能会在某个物业上方旋转，或者无人机可能会在空中飞过。还有广告牌、电信设备、轻轨轨道、桥梁、高架道和树木等因素需要考虑。
为了帮助管理这样的情况——这些情况可能在法规中得到规制，或通过协商协议解决——卑诗省允许创建“空域地块”，这些地块是存在于2D土地之上不可见的3D柱状空间。
地产开发商可以将这些空域切割成不同的部分，由不同方拥有和使用。
“它通常并不简单，可能不仅仅是直线的水平划分，”贝克说。“开发商在设计空域地块安排时可以非常富有创造力。划分的部分有时看起来像是不同颜色的乐高积木。”
当一个空域地块被创造后，便会生成一个称为“余留地块”的剩余部分。余留地块的所有者拥有在开发之上的空域。
贝克将其比作一场杰enga游戏。
“空域地块就像是把一个小方块拿掉，剩下的部分就像那座塔，虽然它往往是土地，”她说。
与分层法案创建的分层单元相比，空域地块的不同在于它们创建了分拆地块，基于基洛那的普舒尔·米切尔律师事务所的合伙人布拉德利·克朗奎斯特（Bradley Cronquist）表示。每个拆分地块可以进一步被划分，且可以拥有自己的分层公司。
一个市中心的开发项目可能会有超过半打的空域地块和多个分层公司。
“当你处理空域地块时，基本上是在划分一个空气的立方体，所以它不是二维的，而是三维的，创建了一个独立地块，”克朗奎斯特说。
空域地块在混合用途开发中越来越受欢迎
随着不同组成部分的创建，例如底层零售，上方的办公、酒店和住宅用途，空域地块被越来越多地用于混合用途开发。这使得每个组成部分能够单独拥有、管理和融资，克朗奎斯特说。
“有些人不喜欢拥有商业与住宅物业，反之亦然，”他说。“因此，如果有住宅在一个分层公司中，而商业在另一个分层公司中，那么它们就完全分开了。”
这种结构也允许多个贷款人，他补充道。
但是，如何处理跨地块的共同需求呢，例如供暖和制冷、水、污水、电力、电梯、消防、水压支持、装卸区和紧急通道？
所有地块所有者之间需要签署协议，因为土地登记法对空域地块安排的规定不多。这些协议有时被称为“空域地块协议”或“互惠地役权协议”，贝克表示。
“实际上，这些协议本质上是一种地役权，它们规定了整个安排将如何在进入和服务角度运作，并包括诸如建筑保险等其他条款。”
这些协议还可规定费用分摊，例如如果应急发电机故障并需要修理。协议会在土地登记处备案，并在每个空域地块的标题上显示。
“你会看到标题上的契约可以长达30至40页，这是城市要求的空域地块分拆批准条件，”克朗奎斯特说。
希望将单户住宅改建为四联体的单户住宅业主，比如说，不需要担心空域的问题。你可能不会进行空域处理，而是登记一个分层计划，创建四个不同的分层地块。
部分住宅上方的空域仍然有可能。
“这将取决于相关市政当局的分区规定，是否允许它们划分土地以创建空域地块，”贝克指出。
城市的考虑因素可能会包括邻里或社区计划，她说，这将为开发商及其顾问提供有关特定地点可能的规划方案。
“如果你考虑空域地块制度，它其实是解决根本性分拣问题和所有权断开的工具，或者认识到不同所有者在同一建筑中需要存在于不同资产类别和不同融资类别里，”博登·拉德纳·贾维斯律师事务所的合伙人马修·托兰（Matthew Tolan）说。
随着城市向更高的方向发展，温哥华的空域是否变得愈发宝贵和渴求？
“我认为这种价值受到城市和城市分区的驱动，”托兰表示。
“如果空域位于距城市一千英尺的高度是否会有价值？尚未如此。我认为城市很明确不想建造如此高的建筑，但在迪拜，这绝对是有价值的。”
