图片源于:https://bc.ctvnews.ca/vancouver-man-defrauded-chinese-developers-of-us-500k-court-rules-1.7159492
一名温哥华男子被要求赔偿超过50万美元,因为不列颠哥伦比亚省最高法院法官裁定他欺诈了中国一房地产项目的开发者。
本周早些时候发布的裁决中,法官Neena Sharma裁定,Christopher Lee需要对海南德鸿房地产开发公司和海南金豪房地产开发公司负责,原因是“欺诈及/或欺诈性虚假陈述”。
这两家公司起诉了Lee以及一家抵押经纪公司和其一名承包商,指控他在一次最终未能成功的尝试中,涉及为中国海南岛的土地开发项目争取1亿美元的融资。
在法官的裁决中,描述这两家开发公司为由Cexen Fu运营的“家族公司”。Fu的女儿Juliet Fu生活在温哥华,并在审判中代表原告。
2014年,Juliet Fu与一名名叫Frank Lee的抵押经纪人合作,代表其中一家公司以6500万美元的价格在里士满的Alderbridge Way上收购了一块大商业用地。
次年初,她再次与Frank Lee联系,询问有关海南岛项目的融资问题。根据裁决,海南岛项目描述为一个拟建的“购物中心和休闲综合体”。
Frank Lee告诉她,他并未获得为不列颠哥伦比亚省以外的交易提供抵押经纪服务的许可,但同意以某种方式协助她。
Frank Lee联系了他的熟人Christopher Lee,后者自称是西湾伙伴服务有限公司的加拿大代表。在与Fu和Frank Lee的一系列会议后,Christopher Lee说服Fu让她父亲的公司与西湾签署一项“联合”贷款协议。
根据裁决,贷款的想法是西湾将从“一个或多个私募股权基金、房地产投资信托基金以及高净值个人”那里筹集1亿美元,并将其分两次提供给Fu的公司,每次5000万美元。
作为此项服务的交换,西湾要求支付50万美元的“承诺费”,如果未能成功争取私募融资,该费用将予以退还。
然而,根据裁决,西湾于2015年11月通知公司,表示无法获得融资并承诺归还该费用,但其实际上并未这样做。
相反,根据裁决中引用的银行记录,承诺费于存入西湾账户的第二天便转入了Christopher Lee名下的个人账户。
裁决中指出,该协议是“一场骗局”。
Sharma在裁决中表示,Juliet Fu和Frank Lee的证词的“可信度和可靠性均已降低”,因此她对此“谨慎使用”。
然而,Christopher Lee的证词可信度更低,根据Sharma的说法,他的部分证词“违背逻辑与常识”。
“他对可疑事实的解释极不切实际,”裁决写道。
Christopher Lee告诉法庭,他曾购买拥有承诺费账户的公司,但在香港法院下达的文件证据显示,该账户并未展示任何所有权变更的记录。
这一账户在2012年由一名名叫James Christopher Wong的加拿大人开设,并一直在其名下直到关闭。
Christopher Lee宣称他已从Wong处收购了该账户,并在2014年11月将其出售给西湾。他声称西湾转账该款项给他,仅是偿还所欠的债务。然而,Sharma驳回了这一主张,认为没有证据表明他曾放弃对该账户的控制权。
“相反,我发现,在所有实质性方面,Christopher Lee一直拥有并控制着Roxschild公司及其账户,根据提交的证据和Christopher Lee的承认(与他的诉状相悖),他‘曾经拥有’Roxschild,并且没有与之相悖的文件,”裁决写道。
“既然如此,我还认为,他知道并对此负责,侵占了承诺费供他个人使用。
“结合他在文件提交中的显著和明显的缺口,我在概率平衡上被说服,西湾协议是一场骗局。”
“原告提供了明确而有力的证据,表明Christopher Lee是设计这一欺诈计划的主要推动者,旨在诱使Fu女士支付50万美元的‘承诺费’,而他明知该费用永远不会退还。”
法官最终裁定Christopher Lee需对原告赔偿全部50万美元,并支付法定前后利息。
对其他被告的指控被驳回
Fu公司提起诉讼,指控Frank Lee及其所工作的抵押公司负有过失责任,而非欺诈。
Sharma驳回了这些指控,结论是Frank Lee并没有作为抵押经纪人活动,而是在协助交易时作为顾问进行操作。
因此,法官认为,Frank Lee并未以抵押经纪人的身份对原告负有谨慎责任,也没有未能达到预期的照顾标准。
同样,由于Frank Lee是独立承包商,并非抵押公司的员工,Sharma concluded that the company could not be held vicariously liable for his negligence, even if it had been established.