图片源于：https://thegauntlet.ca/2024/11/17/the-calgary-housing-crisis-the-woes-of-a-sprawling-city/
作者：阿莱克·阿纳亚，2024年11月17日——
从表面上看，卡尔加里似乎不应该面临住房危机。在像香港这样的地方，很容易理解如何将一百万人挤在81平方公里的岛屿上会导致危机。但卡尔加里作为一个人口分布在十倍大的地区的城市，如何也会陷入危机呢？答案是复杂的，涉及多个因素。然而，这一问题的核心在于由于城市蔓延而造成的供应不足。
让我们先看看卡尔加里的现状。近年来，房价飙升，超过74%的居民发现购房已不再可及。那些无法购买的人转向租赁市场，却发现租房也同样困难。卡尔加里在加拿大拥有最低的空置率，只有1.4%，并且去年租金上涨幅度最高，达到了14.3%。
在怀特霍恩的一处13间卧室的房屋挂牌出售中表现出了供应短缺，迫使人们入住极端的居住条件，需求过剩。这引发了关于如何在保持生活条件的同时增加住房供应的辩论，以及从基本需求如住房中获利的伦理问题。最终，如果管理得当，创造收入的住房可以增加供应。像任何市场一样，增加供应最终应该会降低成本。问题在于，卡尔加里历史上通过在城市边缘建设低密度开发来扩展住房。
那么，这种方法为何问题重重呢？城市蔓延指的是低密度住宅、单一用途区域和对汽车的依赖所特征化的城市快速扩展。城市在空间充足时往往会出现蔓延，且大多数发展发生在汽车广泛使用之后。卡尔加里就是一个这样的典型例子。自1947年以来，卡尔加里的土地面积增至825平方公里，超过蒙特利尔的面积，尽管蒙特利尔人口要大得多。这种蔓延是显而易见的，卡尔加里的大部分地区都是单户住宅，分布在广阔的区域内，零散的商业区域则被隔离。
城市蔓延带来了交通拥堵、污染和缺乏社区活力等问题。最关键的是，它消耗了土地并通过降低整体住房密度导致了住房短缺。例如，在一个单户住宅的土地上，可以建造三栋联排别墅。或者在不牺牲空间的情况下，可以建造多层建筑，提供与单户住宅同样大小的多个公寓。这些建筑不需要是摩天大楼，即使是三层楼的建筑也足够了。这种开发将增加住房供应，从而降低价格。
继续向周边地区扩展住房供应可能看起来更简单。然而，这种方法有一个关键缺陷：城市边缘的供应增加并不能满足市区居民的住房需求。为什么呢？因为住房位置并不如看上去那么灵活，尤其是在维护生活质量方面。人们更倾向于住在靠近工作、学习和必需服务的地方。期望学生忍受一个小时的通勤时间去上大学，或者要求老年居民住在远离医疗服务的地方是不现实的。因此，城市边缘的额外住房几乎无法满足实际需求。这就是为什么在需求存在的地方建造密集住房至关重要。
总之，卡尔加里必须停止城市蔓延，专注于发展更密集的住房，以改善居民的生活条件。仍然存在一些挑战，包括过时的政策、资金短缺和严格的土地使用法规。然而，卡尔加里正朝着正确的方向迈进。在将市中心办公空间改造为住房方面，卡尔加里在加拿大城市中处于领先地位，促进了密度。此外，像大学区这样的新开发项目正在创建更加混合使用的社区，增加了住房密度。
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