图片源于：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-foreign-money-continues-to-flow-into-bc-real-estate/
自2023年1月以来，联邦外国买家禁令已经实施，但根据新的数据分析，外资在不列颠哥伦比亚省的房地产购买额在今年激增。
使用不列颠哥伦比亚省政府提供的物业转让税数据，西门菲莎大学副教授安迪·严（Andy Yan）显示，2020年1月至9月期间，归类为“外国参与交易”的住宅购买总金额接近6.64亿加元。
而在2023年同一时期，834宗外国参与的住宅交易总金额达到了近8.24亿加元。
2023年，外国住宅交易的总金额为7.445亿加元。
包括商业交易在内的外资交易总数，从2023年的1018宗增加到2024年的1020宗。
外国购买是指至少有一个非加拿大居民参与的交易。
绝大多数的交易集中在100万加元以下，这可能表明这些交易是预售的商品，经过几年的时间才最终完成。
不列颠哥伦比亚省的外国买家税收入在2020年为5100万加元，2021年达到7100万加元，而2024年则降至2400万加元。
安迪·严教授指出，外国交易依然持续的原因可能有很多。
他强调，人们不应将外国买家与移民混为一谈。
外国买家是指非加拿大居民。他指出，过去，加拿大曾通过一种长期存在的移民项目，基本上以房地产投资换取公民身份，这加剧了这个问题。
“显然，外国买家禁令被宣传为防弹凯夫拉，但实际上更像是奶酪布。”
他说：“这显示了不列颠哥伦比亚省住宅房地产全球化的复杂性。
辩论的关键在于什么样的建筑被建造，以及为谁而建。
外国购买可能有其角色，但是什么样的角色？”
“我们知道，加拿大的房地产并不总是增值，但对于愿意为之付费的人来说，它是一个安全的避风港。”
严教授还指出，并非所有的外资都在数据中被统计。
因为外国资金通过非应税的全球收入来源进入，加拿大公民的配偶或子女在土地登记的名字上可以成为合法拥有者。
“问题是，外国资本停留在不列颠哥伦比亚省的住宅物业中，可能正在扭曲价格。”
一方面，外国资金推高了不列颠哥伦比亚省的土地价格，这在十年前引发了激烈的争议。
当时，讨论外国资金时，曾有官员拒绝承认其影响。
在终于推出外国买家税之前，时任省长克里斯蒂·克拉克（Christy Clark）表示，没有证据表明外国购买推动了价格上涨。
政府没有发布任何数据，严教授通过对2014年8月开始的六个月内温哥华西侧172宗购买记录进行整理，得出了结论。
在他所进行的案例研究中，他发现，温哥华大学和格雷大学附近的购买中，有三分之二来自于名字没有被英文化的中国人，这意味着他们可能是依靠全球财富来源的近期移民。
在所有的购买中，最常见的身份是家庭主妇，且大多数购买的价格超过200万加元。
而且，重要的是，82%的购买是通过抵押贷款进行的，这显示了加拿大贷款者在这些交易中发挥了关键作用。
如今，几乎没有人会争辩离岸买家在不列颠哥伦比亚省的住房市场中起了作用。
实际上，一些房地产行业人士呼吁结束外国买家禁令，以便我们能够吸引更多的外国资金，重振住房市场。
麦克唐纳商业的管理董事托尼·莱特文丘克（Tony Letvinchuk）表示，外国资金是必要的，而联邦禁令则阻碍了住房供应。
“我们通过外国买家禁令和其他政策向海外买家发出了信号，表示我们对外国投资不感兴趣。”
“外国买家基本上是融资工具，因为这些单位的建设需要达到一定的预售水平。
预售需求现在更为严格。对于超过100、200、300个单元的大型项目，预售的数量必须到位，以便为建筑贷款提供资金。
不仅如此，还必须达到价格水平，以使项目正常运转。”
严教授认为，外国需求应予以管控，并应持续保持透明度。
在实施限制外国需求的政策之前，他因为敢于说外国资本在温哥华的住房市场和地方贷款中发挥了一定作用而受到攻击，尽管大多数房地产经纪人都对此进行了公开承认。
在“否认主义”和“美德伪装”的时代，政府在政策制定上耽误了不少时间，原本可以引入一些政策，确保外国买家至少支付合理的税收。
“故意的无知是一个糟糕的政策工具，无法确定全球资本如何适应或不适应我们的住房系统，以及我们为谁在建造，和我们不为谁建造。”
退休房地产律师罗恩·厄舍（Ron Usher）表示，毫无疑问，外国买家禁令产生了重大影响，而这种影响主要体现在豪华房产购买的急剧下降上。
该禁令还可能正在“杀死”针对外国买家市场的大型项目。
他指出，外国买家禁令存在许多豁免条款，因此外资从未完全被禁止。
他认为，严教授分析中显示的一些交易可能是早些年的预售购买，而过去几年才完成的交易。
但他也想知道不列颠哥伦比亚省的交易是否在联邦政策下悄然流失。
他对省政府和联邦政府间的数据共享能力表示质疑，并认为联邦是否对应当标记的交易进行审计。
为了测试该系统，他尝试填补不列颠哥伦比亚省的物业转让税表格，并输入了一些在联邦禁令的法规下是非法的细节。
然而，他并未收到任何错误信息。
他甚至不需要提供社会保险号码或个人税号，这将使联邦政府能够追踪土地所有权的税务情况，从而防止欺诈。
“数百万，甚至数十亿资金被搁置在桌面上，因为我们在收取非居民税收方面面临挑战。”
厄舍补充道，他最近退休，曾任不列颠哥伦比亚省公证人协会的总法律顾问。
“我们不会禁止非居民购买物业。
但如果非居民鲍勃（Bob）以200万加元从格雷购买屋子，并以500万加元转售，我希望加拿大税务局能够立刻知道。
然而，现行制度下，查明某人是否为非居民或确定他们所述的真实性非常复杂。”
“需要指出的是，加拿大税务局近年来进行的审计数量大幅增加。”
抵押贷款经纪人、律师和公证人并没有直接验证社会保险号码的途径，也无法确保交易参与者是否为加拿大居民。
“我们制定了所有这些规则，虽然出发点良好，但……交叉核对的过程极其困难，甚至不可能。”
