图片源于：https://www.biv.com/news/real-estate/vancouver-developers-struggle-with-wave-of-insolvencies-as-costs-soar-9770575
温哥华的开发商们正在面临一系列经济和监管因素的交织，这些因素正在对项目造成财务压力，使得破产和重组变得越来越常见。
即使开发项目没有失败，也可能需要重组才能在成本大幅上升和其他障碍的背景下实现财务合理性。
多种因素共同构成了对建筑商的挑战，包括通货膨胀、从2022年3月的0.25%跃升至2023年6月的5%的利率激增、再分配税收和政策、不断上升的建设成本、许可延迟和变化的建筑规范。
除此之外，还包括对外资的限制、预售需求疲软、租金管制、基础设施税额上升、供应链问题、融资环境艰难、施工留置权、工人停工和物业税拖欠等。
有时，破产会导致接管事件发生。这是指债权人向法院申请，并获得命令由中立的第三方或“接管人”被任命，以评估企业并制定未来计划。
“我们从未见过在一个周期内有如此多的接管事件，我认为还有几个将要发生。”CBRE Limited的副董事长Tony Quattrin说，该公司为销售困境房地产的接管人提供一些工作。
“情况的发生似乎是构成这个独特环境的原因，这也是我们看到这些接管事件的原因。你几乎无法预测有多少因素需要同时发生才能导致这一事件的出现，”他说。
加拿大房地产破产事件上升
在加拿大，破产事件受到《破产和破产法案》（BIA）或《公司债权人安排法案》（CCAA）的监管。
根据联邦破产监督管理办公室的数据，在2024年第二季度，房地产、租赁、租赁和建筑行业在BIA下共计283起破产和提案，相较于2023年第二季度的198起，增加了43%。
同一时间，房地产、租赁、租赁和建筑行业在2024年第二季度的CCAA程序为三起，与2023年第二季度持平。（CCAA程序对于房地产开发而言较为少见，主要针对涉及持续经营的复杂情况。）
当一家公司无法按到期偿还债务时，即可被视为破产，或者在资产负债表上被认定为破产。开发商可能无法支付工程商或供应商，或者可能会有到期贷款无法偿还或再融资。
在房地产领域，最常见的破产程序是接管，债权人对开发商提出申请。债权人会向法官提出申请，法官审理不同意见并可以推翻各方利益。
通常会发生出售或项目继续建造的情况。法院会针对多方债务进行时间限制的中止程序，因此没有一方可以在未经法院批准的情况下强制执行其债务。债权人希望最终按其排名获得尽可能的偿还。
BIA和CCAA程序的主要区别在于债务人的参与程度以及债务人是否主导整个过程。CCAA程序由债务人主导，而接管则由债权人主导。债务的总额和各方的战略目标将决定前进的方向。
“这是一系列因素的汇聚，如同一个完美风暴，使得在这种环境下房地产项目变得非常困难，”《破产内幕》编辑Dina Kovacevic说，该刊物自2021年以来观察到了温哥华房地产接管事件的上升。
温哥华近期的破产事件令人担忧
专家表示，多户住宅项目几乎总是房地产接管的对象，而不是办公室和零售等其他细分市场。
2024年1月11日，在蒙特利尔银行的申请下，不列颠哥伦比亚省最高法院任命德勤重组公司作为哈罗控股有限公司、哈罗-索尔诺街项目有限合伙公司、哈罗与索尔诺GP有限公司某些土地和资产的接管人与管理人。
根据行业网站Storeys的信息，这是位于温哥华的1045号哈罗街和830-846号索尔诺街的一个项目，开发商计划建设55层和15层的塔楼，提供516个单元、零售空间、儿童保育设施和公共广场。
由于无法在五年内开始建设，提议的出售未能达成，业主在2023年7月拖欠利息支付，因此发生了接管。
根据Storeys的报道，2024年8月，最高法院批准将该物业出售给Chard Development。
温哥华另一个高调的破产事件是Modus项目，该项目在2024年5月进入接管程序，当时施工几乎完成一半。该项目由Centred Developments开发，法律上归Grandlake Investments Corp.所有，计划建设17个连排别墅，位于公园大道和格兰维尔街交叉口。根据Storeys，接管程序于2月中旬由First Commercial Bank发起，后者的债务超过1000万。
第三个例子是Coromandel Properties，该公司在16个项目中有7亿美元的债务，并于2023年2月申请根据CCAA获得债权人保护。根据Storeys的报道，在下个月退出债权人保护后，各种债权人启动了个人抵押权程序，该公司的某些物业以接管方式出售，以偿还贷款人应收的款项。
“业内非常普遍地认为，这一轮还远未结束，我们还未接近稳定。”《破产内幕》的Kovacevic说道。“这将需要一定时间，而且是渐进的。”
采取积极措施以避免接管
当开发商变得破产时，债权人通常会面临损失，而无法得到全额偿还。
预售购房协议可能被终止，物业重新上市销售。有时，存款会在数月后连本带利退还，但有时根本不会退还。
为了避免此类损失，贷款人和借款人通常会达成共识性安排，例如一个或多个宽恕协议。
“这方面可能有很多事情发生，而这可能是达成协议或进入接管的选择。”CBRE的Quattrin表示。
Kovacevic表示同意。“这取决于情况，通常取决于贷款人和借款人之间的关系，以及借款人是否透明，以及贷款人愿意合作的程度。”
Crowe MacKay LLP的合伙人和高级副总裁Derek Lai是一名持牌破产受托人，他的业务范围包括止赎和业主公寓清算。他表示，有时像他这样的受托人会受聘于担保贷款人，进行所谓的“观察”监测，以遵循担保协议。
在这些非正式任命中，Lai可以对重组的可行性进行中立和专业的评估，并向借款人提出非约束性建议，借款人通常会遵从，以避免失去贷款人的支持。
有时，他也为面临问题和受到债权人压力的债务人或开发商工作。在进入接管之前，借款人可以采取措施来保护自己并整理事务。
“后COVID时代，我们看到更多由债务人主导的过程，”他说，例如重组或根据BIA提交的“第一类提案”。这些提案适用于不太复杂的情况，可以帮助避免接管或破产。
“我们看到更多这种类型的重组，而不仅仅是简单的接管。”Lai说。
如果一个项目仍然可行或接近完成，“债务人占有融资”可以使开发商借入额外的资金，并获得可能优先于其他担保的债务，这将使项目得以完成并销售，偿还其他债务。
此外，还可以通过出售资产来实施重组，称为“清算提案”，这能够让项目在新的公司实体下延续。
当前的破产潮比2007-08年更糟：专家
CBRE的Quattrin指出，他的团队在今年已经处理了约11起房地产接管事件，而在2007-08年全球金融危机后，仅有三四起。
在大萧条期间，“我们看到了这些事情即将发生，银行要破产了，世界崩溃了，”他说。
“我们看到了一些接管事件，人们放弃了他们的物业。我们组建了接管团队，我们专注于接管人需要的东西……我们成为了该业务的服务支持。如果你眨眼，事情就结束了。我们做了三起接管，一切都回到了正轨。”
“这一轮[周期]更加严重，更加严峻，”Quattrin说。
“有许多事件共同导致这一次的灾难性结果，我认为未来还有更多事情发生。
