图片源于：https://vancouversun.com/opinion/columnists/pre-sales-may-sound-boring-but-theyve-had-a-huge-impact-on-vancouver
在温哥华，通过一种名为“预售”的房地产销售技巧，正在改变地区的外观和感觉。
这种听起来无聊的购买技巧实际上对大多数高层住宅的发展至关重要。
许多公寓大楼和中层公寓，尤其是在温哥华、安大略省的多伦多以及卡尔加里，若没有这种营销策略，可能根本无法得到批准。
预售房指的是在建设之前进行的购买——实际上是预先存在的概念。
在实际建设开始之前，开发商会投入大量资金进行广告宣传和华丽的建筑效果图，以吸引潜在买家支付定金，通常为五至十个百分点。
在加拿大，通常的规则是，一个大型开发项目需要通过在加拿大和全球的市场营销，预售约40%到70%的单位，才能获得足够的资金进行实际的建设。
预售房主要吸引投资者，也就是那些不打算入住单元，而是计划出租或者在单位尚未完成时进行转让（称为“转让”）的人士。
过去，在温哥华和多伦多这样的区域，价格上涨迅猛导致极度不负担能力，使得预售房非常受欢迎，不少投资者从中获得了丰厚的利润。
预售的吸引力之一在于，最初的购买者不一定需要支付省级外籍购房者税，因为税费在物业交割时才会生效。
预售通常是在入住的四到五年前签署的，因此几乎没有普通购房者愿意等那么久才能入住。
由于许多预售都是“非市场”进行，而不是通过如多重上市服务（MLS）等官方销售系统进行的，因此很难获得其普遍性的确切数据。
但三位温哥华房地产经纪人估计，在过去二十年里，预售房已占该地区所有住房交易的10%至20%。
尽管温哥华的天际线上仍然有许多建筑起重机，但有报告显示，由于利率上升、海外需求减少以及公寓价格停滞，预售市场正陷入困境。
温哥华房地产经纪人大卫·哈钦森表示：“预售在之前的几年都是热门，但现在我们有大量的预售转让，原买家试图以亏损的方式转让。”
这种位于本拿比和萨里以及温哥华高级公寓的出售尝试正在发生。
然而，预售的营销依旧持续。
“为什么会有人购买尚不存在的公寓？”温哥华房地产经纪人迈克·斯图尔特问道。
他在自己的网站上回答了这个问题：“你能够在购房时锁定价格，有机会从正在上涨的房地产市场中获益，而不必承担每月的按揭付款、财产税和维护费用。”
更重要的是，斯图尔特强调，买者仅需少量资金就能获得显著的财务杠杆。通过五至十个百分点的预售定金，他形容，潜在投资者可以在两年内获得高达200%的利润，在建筑完成前进行转让。
温哥华房地产分析师史蒂夫·萨雷茨基表示：“预售改变了这座城市很多。”
他说：“在过去15到20年里，很多人通过预售获得了丰厚的利润，主要是在住宅大楼和四至六层的公寓楼。”
不过，萨雷茨基证实，预售的繁荣期在过去四年中逐渐减弱，尤其是在多伦多，但在温哥华大都会区也不例外。
现在，想要获利面临挑战，因为市场正在软化，而土地价格急剧上升。
他说：“这种情况的数学变化很明显。”
由于预售的减弱，许多公寓项目被搁置或放弃。
虽然在这个极度不负担的城市中，开发行业并没有多少同情者，但萨雷茨基表示，许多建筑商真的很艰难。
他说：“这是一项残酷的生意，利润微薄，尤其是在过去几年。”
发布《萨雷茨基报告》的他，在疫情开始时投资了自己一个郊区的预售单位，去年又卖掉了，获利颇丰。
但作为一位房地产经纪人，他每年仅处理少量的预售交易。
总体而言，他认为“现在的投资价值不高。”
他表示，可能需要两年时间，而在此期间市场上不会有大量新住房供应，才可能再次使预售市场复兴。
与美国相比，预售现象在多伦多、温哥华和卡尔加里更为普遍。
很多美国住房开发商非常庞大，一些是上市公司，拥有巨额的资金来源。
与许多较小的加拿大地产公司不同，他们在进行开发时不依赖于预售。
